부동산 투자는 크게 수익형부동산과 차익형부동산으로 나눌 수 있습니다.
다들 아시겠지만 수익형부동산은 매달 임대료를 받을 수 있는 투자고,
차익형 부동산은 부동산 취득 후 매매할 때 시세차익을 볼 수 있는 투자입니다.
저는 올해는 수익형보다는 차익형 부동산에 투자를 해야한다고 강조했습니다.
물론 차익형부동산에 투자한다고 다 돈을 버는것도 아니고,
반대로 수익형 부동산에 투자한다고 다 실패하는 것은 아닙니다.
다만 지금 부동산 정책과 금리 등을 볼 때 어디에 투자하는 것이 더 성공 확률이 높은지,
더 큰 수익을 볼 수 있는지를 고려해보면 차익형 부동산이 더 유리한 것이 사실입니다.
오늘은 상가 투자의 위험에 대한 글을 써보려고 합니다.
네이버에서 ‘상가 공실’을 검색해봤습니다.
제목만 봐도 상가의 공실문제가 심각함을 알 수 있습니다.
퇴근길 주변만 둘러봐도 ‘임대’라고 적힌 상가들을 많이 볼 수 있습니다.
혹시, 상가나 오피스텔을 분양하는 전단지를 보신적이 있으십니까?
수익형 부동산의 홍보용 전단지는 대부분 투자자를 위해 만들어졌다는걸 아십니까?
건설사에서는 실 수요자를 위한 공급이 아닌 투자자를 위한 공급을 하고 있습니다.
건설사 입장에서는 100호실을 공급해서 60~70호실만 분양을 해도 남는 장사입니다.
과잉 공급을 생길 수 밖에 없습니다.
분양을 마친 후, 공실 위험은 투자자의 몫입니다.
정부에서는 상가의 과잉공급 문제를 해결하기 위해 공공택지지구 내 상업 지역을 줄이고,
용적률을 낮추는 방안을 검토하고 있지만, 공급물량을 줄이는 것만으로는 해결될 수 없습니다.
장기 불황과 최저임금 인상, 금리 인상 등 영세 자영업자들이 버티는 것이 점점 힘들어지고 있습니다. 작년 폐업자 수가 90만 건을 넘을 정도로 자영업자들이 어려움을 겪고 있습니다.
당연한 이야기지만 자영업이 어려워질수록 상가 공실의 위험도 높아집니다.
금리인상도 수익형 부동산과 밀접한 관련이 있습니다.
투자자는 대부분 대출을 이용해서 상가에 투자를 합니다.
금리가 인상되면 매달 갚아야할 이자 부담도 늘어나게 됩니다.
이자 조금은 감당이 가능하다?
조금만 더 생각해 보시면 틀린 생각이라는 걸 알 수 있습니다.
나는 이자가 조금 늘어도 괜찮지만,
다른 투자자들이 이자 부담과 공실로 인해 상가를 급매로 내놓는다면?
안그래도 공실이 많은데, 임대료나 매매가가 떨어지게 됩니다.
내 상가는 월세가 잘 나오지만, 나중에 매매가가 떨어지면 성공적인 투자가 아닙니다.
또, 자영업을 시작하는 분들도 사업자 대출을 많이 이용합니다.
대출금리가 조금만 올라도 영세 자영업자들이 받는 부담은 엄청나게 올라갑니다.
자칫 월세가 늦어지거나 밀릴 가능성이 높아진다는 이야기입니다.
그래도 임차인이 있어서 공실보다는 낫겠지만,
월세가 늦거나 밀릴 경우 임대인이 받는 스트레스도 무시할 수 없습니다.
아마 상가투자를 해보신 분들은 아실겁니다.
오늘 상가 투자의 위험에 대해 글을 쓰는 것은 상가투자를 하지 말라는 것은 아닙니다.
지금은 예전보다 시기가 좋지는 않지만,
지금도 상가 투자로 은행 이자보다 훨씬 높은 월세를 받고 있는 분들도 있습니다.
누군가는 상가 투자로 돈을 벌고 있습니다.
분양사님이나 공인중개사님의 긍정적인 이야기만 듣고 투자하는 것이 아니라,
본인이 여러 가지 리스크를 알고 직접 판단해서 투자해야합니다.
누구도 투자의 책임을 지어주지 않습니다.
