작년엔 정말 많은 분들에게 좋은 회사를, 좋은 땅을 소개해드렸습니다. 소개해드리기 전에 제가 서류확인과 현장확인을 다 하고, 안전하게 투자할 수 있는 곳이라면 소개를 해드립니다. 한번도 직접 확인하지 않고 소개해드린적이 없습니다. 그래도 토지 투자를 처음 해보시는 분들은 걱정을 많이 하십니다. 혹시나 실패할까봐... 몇 만원 짜리 물건이 아니기 때문에... 하지만 확실한 것은 이 걱정과 두려움을 이기지 못한다면 절대 투자로 성공할 수 없습니다. 다시 제 이야기를 해 볼께요. 저는 28살에 그당시에 제 전재산이었던 2천만원을 투자했습니다. 이때는 제가 경제적으로 가장 어려웠던 시기였습니다. 2천만원 큰 돈은 아니지만 그 당시 저한테는 정말 전재산이었습니다. 결과는 아시죠? 첫투자는 실패했습니다. 만약 제가 첫 투자에 실패하지 않았다면 지금보다 더 나은 삶을 살고 있을까요? 결과론이지만 그렇지 않을거라 생각됩니다. 흔히 시행착오를 겪으며 사용한 비용을 ‘수업료’라고 말합니다. 저는 비싼 ‘수업료’를 내고 시행착오를 겪었습니다. 하지만 그 비싼 수업료 덕에 부동산에 올인해서 공부했고, 부자는 아니지만 짧은 시간안에 경제적, 시간적인 여유가 생겼습니다. 저
현대 사회에서 ‘수저’라는 새로운 신분이 생겼습니다. 돈이 신분을 나누고 있습니다. 예전 우리 부모님 시대에는 개천에서 용이 나던 시대였습니다. 본인의 노력 여하에 따라 크게 성공할 수 있는 기회가 많았던 시절이 있었습니다. 하지만 지금은 더 이상 용은 개천에서 나오지 않습니다. 현재 우리나라는 부가 부를 낳고, 부가 세습되는 구조입니다. 중산층은 점점 얇아지고 부자와 가난한자로 점점 양극화 되고 있습니다. 그렇다고 흙수저로 태어났다고 계속 흙수저로 살수는 없죠. 나는 흙수저로 살아도 내 자식들에게는 동수저, 은수저라도 물려줘야 하지 않을까요? <부자아빠와 가난한 아빠>에서 이런말이 나옵니다. ‘부자는 자산을 사고 가난한 이는 오직 지출만 한다.’ 부자들과 가난한 사람들은 돈을 대하는 생각이 다릅니다. 생각이 다르기에 행동이 다르고, 습관이 다릅니다. 부자들은 노동으로 얻는 소득보다는 자본이 만드는 소득에 관심이 있습니다. 그래서 마르지 않는 ‘파이프라인’을 만들기 위해 노력합니다. 노동을 통한 소득은 결국은 작아질 수 밖에 없습니다. 하지만 한번 구축해놓은 파이프라인은 관리만 잘 한다면 마르지 않습니다. 이 파이프라인을 잘 구축…
“우리는 엄격히 따지면 푸드 사업을 하는 게 아니다. 우리는 부동산 사업을 하고 있다. 우리가 15센트짜리 햄버거를 판매하는 이유는 단순히 임대사업을 하기 위한 가장 좋은 미끼이기 때문이다. - 해리J.소네본 (맥도날드 전 최고재무 책임자) - 맥도날드의 전 최고재무 책임자의 말입니다. 맥도날드란 회사가 전세계 120여개국 3만 7,000여개 매장에서 상대적으로 저가의 패스트푸드를 팔아서 오늘날 거대 글로벌 기업으로 된 것이 아닙니다. <맥도날드 사람들>이란 책을 보면 맥도날드의 전략을 알 수 있습니다. 뜰 지역을 미리가서 깃발 꽂고 영업하고 있으면 몇 년후 주변에 고속도로 출입로가 생기고 개발이 되면서 엄청난 자산가치 상승으로 돈을 버는 전략입니다. 이런 전략이 주효했기에 지금은 거대 기업의 규모가 된 것입니다. 맥도날드의 설립 스토리를 보면 확실히 맥도날드는 부동산 회사라는 것을 알 수 있습니다. 밀크쉐이크 기계의 영업사원 ‘레이’는 기계를 팔기위해 미국 전역을 돌아다니다 캘리포니아에 있는 햄버거집을 발견한다. 맥도날드 형제가 운영하는 햄버거집은 주문하면 30초만에 음식이 나오는 당시엔 혁신적인 시스템을 갖춘 가게였습니다. 레이는 이
안녕하세요.? 어제랑 오늘 화성과 평택 주변으로 답사를 다녀왔습니다. 제가 투자했던 땅도 가보고, 추천 드렸던 땅들도 돌아보고 왔는데, 몇 달 사이에 엄청나게 변해있네요. 정말 화성, 평택은 개발이 빠르게 이루어지고 있습니다. 오늘은 저번 포스팅에 이어서 그린벨트에 대해 설명드리려고 합니다. 그린벨트 투자에 대해 공부를 하려면 제일 먼저 ‘자연녹지지역’과 ‘자연녹지지역/개발제한구역’을 구분 해야합니다. 두 토지 모두 <국토계획법>상 용도지역은 ‘자연녹지지역’에 해당하지만 그린벨트 지정여부에 따라 토지의 행위제한은 완전히 다릅니다. 관련 법이 다르기 때문입니다. 2가지 토지를 예로들어 비교해보겠습니다. 1. 자연녹지지역 이 토지는 ‘국토계획법’에 의해 용도지역이 ‘자연녹지지역’으로 지정된 토지입니다. 이 토지의 건폐율, 용적률 등 제한은 자연녹지지역에서의 제한을 적용받습니다. 2. 개발제한구역 위 토지는 자연녹지지역/개발제한구역 토지입니다. 위의 토지와 마찬가지로 ‘도시계획법’에 의해 용도지역이 ‘자연녹지지역’으로 지정되었지만, ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구 등‘에 ’개발제한구역‘으로 지정되어 있습니다. 이런 경우 토지의 건폐율, 용적률 등
그린벨트 투자 많이 들어보셨죠?? 그린벨트가 풀리기만하면 대박이라고 투자하는 분들도 권유하는 분들도 많습니다. 판교나 광교, 위례, 미사 등 신도시들이 다 그린벨트였던 지역이었죠. 이런지역에 땅을 가지고 있었던 분들은 정말 엄청난 보상금을 받아서 부자가 되었습니다. 저도 그린벨트에 지분투자를 해놨습니다. 하지만 그린벨트 투자를 적극적으로 권해드리지는 않습니다. 분명한 것은 그린벨트는 투자가치가 높지만 일반인이 투자하기 어려운 전문가의 영역입니다. 쉽게 생각하고 접근하기는 리스크가 큰 투자 방법입니다. 오늘은 그린벨트가 무엇인지 알려드리겠습니다. 그린벨트란 ? 그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 방지하고 도시민의 건강에 필요한 녹지를 제공하기 위해 개발을 제한한 구역입니다. ‘개발제한구역’이 그린벨트입니다. 쉽게 말하면 그린벨트는 국제적으로 통용되는 개념이고, 개발제한구역은 그린벨트의 국내법적 개념이라고 생각하시면 됩니다. 그린벨트는 언제 누가 만들었나？ 1960년대 산업화가 시작되면서 사람들은 일자리를 찾아 도시로 몰렸습니다. 대도시들이 급격히 발전했고 도시가 팽창합니다. 이로인해 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경 보호의 필요성이 제기되
얼마전에 평소 친하게 지내시던 형님께 전화가 왔습니다. 전화를 받자마자 안부도 묻지않고 질문부터 하셨습니다. “1호선을 보니 철도 오른쪽만 개발이 되는거 같은데, 왜 그래??” “지도를 열심히 보셨나봐요? 그걸 찾아내시다니~” 형님께는 짧고 쉽게 설명드렸는데, 포스팅을 해도 재밌을거같다는 생각이 들어서 간단하게 설명드리려고 합니다. 1호선은 기존에 있던 경부선을 전철화 시킨 노선입니다. 지도를 많이 보시는 분들은 아마 아실겁니다. 경부선을 잘 보면 역을 기준으로 한쪽만 개발됐습니다. 병점역과 서정리역 등은 한쪽은 구 도심이 형성되어 있고, 반대쪽은 이제 개발 계획이 잡혀있습니다. 왜 좌우측을 같이 개발하지 않고, 한쪽부터 개발을 했을까요?? 경부선이 왜 만들어졌는지를 보면 그 이유를 알 수 있습니다. 경부선은 일본이 군사적인 목적으로 서울에서 부산을 연결하는 경부선을 개통했습니다. 일본은 경부선을 통해 식민지 수탈과 대륙침략의 기능을 원활히 수행할 수 있도록 하기위해 한국의 정치적 중심도시와 경제적 선진지역을 관통하고 가장 빠른 시일 안에 최대한의 병력과 물자를 만주에 집결시킬 수 있는 철도가 필요했습니다. 그 역할을 수행하기 위해 철저한 계산을 통해
예전에 제가 화성 송산에 땅투자를 하기 전에 썼던 포스팅에서 ‘지금은 땅이 가장 전망이 좋으니까’ 땅에 투자한다고 말했었습니다. 정부가 강력한 규제정책을 연속해서 내놓으면서 집값을 잡겠다는 의지가 너무 강했기 때문에 주택의 투자 시점은 아니라고 생각했습니다. 또, 수익형 부동산은 금리인상과 과잉공급을 이유로 투자 할 시기가 아니라고 말씀드렸었죠. 서울의 집값은 정부의 예상과는 반대로 급등했다고는 하지만, 실제는 시장이 얼어붙어서 거래량 자체가 거의 없었습니다. 거래량을 떠나서 집값이 올랐으니 예측을 잘못했다고 할 수도 있겠지만 전국적으로 집값은 하락했습니다. 오늘은 집값과 땅값에 대해 검색해봤습니다. 먼저 네이버에 ‘집값’을 검색해봤습니다. ‘1~2억 떨어진 서울 집값’ ‘전세값도 흔들흔들, 집값하락 부추길까?’ ‘주가, 집값 하락 -> 소비침체 악순환’ ‘내년에도 집값 하락 걱정’ ‘강남 집값 하락세, 한강변으로 확산되나’ 다음엔 ‘땅값’을 검색해봤습니다. ‘매머드급 호재, 파주·고성 땅값 급등… 더 오를 것’ ‘전국 땅값 3.33% 올랐다.’ ‘울산 3분기 땅값 2.25% 상승’ ‘요동치는 경기북부 접경지역 땅값’ ‘돈 몰리는 부동산, 광주…
모든 토지는 서로 다르기에 부동산의 가치는 입지에 따라 큰 차이가 납니다. 이건 자세히 설명드리지 않아도 다 아실겁니다. 당연히 좋은 입지에 투자해야 돈을 벌 수 있다는것도 아실겁니다. 그렇다면 어떤 입지가 좋은 입지일까요? 우리는 집을 볼 때 나름의 선택 기준을 가지고 입지를 따져봅니다. 1. 지하철과는 어느정도 거리인지? 2. 고속도로와 대중교통은 어떤지? 3. 관공서와 학교는 어디에 있는지? 4. 마트는 얼마나 떨어져 있는지? 집을 볼 때 이런 것 들을 중요하게 살펴보고 마음에 드는 집을 계약합니다. 하지만 땅에 투자할 때는 어떤 입지가 좋은지 모르겠다고 말하고, 땅은 어렵다고 말합니다. 제 생각에는 아파트나 상가보다 쉬운 것이 땅입니다. 다만 당장 눈에 보이지 않아서 막연히 두려운 것이고 핵심을 보지 못하기 때문에 어렵다고 생각하는 것입니다. 땅을 볼때도 아파트를 선택하듯이 주변에 호재와 어느정도 거리인지를 따져보면 간단합니다. 내 땅 주변에 교통망 어떻게 형성되는지? 내 땅 주변에 일자리가 어느정도 떨어져 있는지? 내 땅 주변이 어떻게 개발이 되는지? 물론 아파트와는 다르게 눈에 보이지는 않습니다. 하지만 확정 된 계획은 서류로 확인하고, 현장에…
부동산 투자는 크게 수익형부동산과 차익형부동산으로 나눌 수 있습니다. 다들 아시겠지만 수익형부동산은 매달 임대료를 받을 수 있는 투자고, 차익형 부동산은 부동산 취득 후 매매할 때 시세차익을 볼 수 있는 투자입니다. 저는 올해는 수익형보다는 차익형 부동산에 투자를 해야한다고 강조했습니다. 물론 차익형부동산에 투자한다고 다 돈을 버는것도 아니고, 반대로 수익형 부동산에 투자한다고 다 실패하는 것은 아닙니다. 다만 지금 부동산 정책과 금리 등을 볼 때 어디에 투자하는 것이 더 성공 확률이 높은지, 더 큰 수익을 볼 수 있는지를 고려해보면 차익형 부동산이 더 유리한 것이 사실입니다. 오늘은 상가 투자의 위험에 대한 글을 써보려고 합니다. 네이버에서 ‘상가 공실’을 검색해봤습니다. 제목만 봐도 상가의 공실문제가 심각함을 알 수 있습니다. 퇴근길 주변만 둘러봐도 ‘임대’라고 적힌 상가들을 많이 볼 수 있습니다. 혹시, 상가나 오피스텔을 분양하는 전단지를 보신적이 있으십니까? 수익형 부동산의 홍보용 전단지는 대부분 투자자를 위해 만들어졌다는걸 아십니까? 건설사에서는 실 수요자를 위한 공급이 아닌 투자자를 위한 공급을 하고 있습니다. 건설사 입장에서는 100호실을…
얼마전 제가 활동하는 풋살팀 친구들과 함께 MT를 다녀왔습니다. 20대 후반 ~30대 중반 남자들끼리 재밌게 놀다 왔습니다. 밤에 바비큐에 술 한잔 마시며 이야기했는데, 대화 내용이 축구이야기에서 자연스럽게 주식과 부동산 이야기로 흐르더라고요. 저도 28살에 처음 부동산에 투자하고 공부했었습니다. 그때는 부동산에 투자하는 30대 분들도 많이 없었는데... 지금은 20대들도 관심을 가지고 부동산으로 돈을 벌고 싶어 합니다. 20대들도 일만해서는 부자가 될 수 없다는걸 다 알고있고, 요즘은 대학생도 갭투자를 한다더라고요. 가장 관심있는 이야기는 역시 저희가 사는 동네의 집값에 대한 이야기였습니다. 저희 동네에 분양중인 아파트 중에 어느 아파트를 분양받아야 하는지에 대한 토론이 이어졌습니다. “ 모델하우스 가봤어? A 아파트가 제일 예쁘더라. 거기가 제일 많이 오를거야 ” “ B 아파트가 평수 대비 가장 싸더라. B를 사는게 좋아 ” “ C 아파트가 단지가 가장 큰데, 대단지 아파트가 좋은거 아냐? ” 모델하우스가 예쁘다고 집값이 오르는건 아닙니다. 현재 가격이 싸다고 큰 수익률을 안겨주는것도 아닙니다. 대단지 아파트는 소규모 아파트보다 인기가 많은건 사실…
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UPDATE: 2019년 02월 20일 07시 37분
