올해 공시지가가 크게 올랐습니다. 전국 평균 9.4%, 서울 평균 13.78%로 작년에비해 크게 인상했습니다. 이번 공시지가 인상의 특징은 비싼 땅이 더 많이 올랐다는 점입니다. 가장 땅 값이 비싼 명동의 경우 인상률이 100%가 넘은곳이 8곳에 달했습니다. 우리같은 투자자들은 이런 정보를 보고 그냥 "아~ 명동은 비싸구나~ 많이 올랐구나~" 이렇게 넘어가면 안됩니다. 부동산의 가장 기본인 '땅'에 대한 세금을 책정하는 기준이 변한것입니다. 이를 잘 분석하고 예상해야 앞으로 투자의 방향을 잡을 수 있습니다. 먼저 중심상권의 수익형 부동산의 전망은 더 어두워집니다. 지금도 홍대, 종로, 강남 등 중심상권에 공실이 넘쳐나는 상황인데 세금이 오를경우 임대료 인상으로 이어집니다. 임대료가 상승으로 상인들의 부담이 늘어나고, 감당이 어려운 상인이나 업종은 계속 영업을 이어가기 어려워집니다. 이것은 수익형 부동산 투자자 입장에서는 수익률이나 공실률이 더 높아질수밖에 없다는 것입니다. 꼬마빌딩의 거래도 줄어들것입니다. 표준지가상승으로 세금이 늘어나면 수익률이 하락한다는 간단한 논리인데, 당장의 수익률 하락도 문제지만 공실률도 계속 증가하는 상황에서 수익률을 높일
재테크에는 3가지 원칙이 있습니다. 안정성 : 투자 원금에 대한 손실 가능성 수익성 : 투자의 목표 환금성 : 투자 자금의 현금화 토지투자는 어떤 특징이 있을까요? 토지는 안정성과 수익성이 높지만 환금성이 조금 떨어지는 특징을 가지고 있습니다. 대부분 초보 투자자들은 환금성을 중요하게 생각하지 않고 투자를 합니다. "땅값은 안떨어지니까, 놔두면 큰 돈이 되겠지." 맞습니다. 이런 생각으로 투자를 한다면 절대 실패하진 않습니다. 예전에 복부인들도 이런 마음으로 투자를 했습니다. 지금 우리나라에서 가장 핫한 지역인 평택에도 복부인들은 20년전에 땅을 샀다고 하니.. 하지만 지금은 투자의 패러다임이 바뀌었습니다. 개발 계획에따라 단계적으로 개발을 하고, 그 정보는 모두 공개를 합니다. 토지투자의 고수들은 환금성을 가장 중요하게 생각합니다. 개발 계획을 확인하고 정보를 분석해서 빠르게 환금할 수 있는 토지를 찾습니다. 토지에서 환금성이 좋다는것은 그 상품을 찾는 수요자가 많다는 뜻인데, 수요자가 많다면 당연히 안전하게 수익성이 높아지는 것입니다. 하지만 기억해야하는 것은 가치 있는 땅은 절대 싸지 않습니다. 미래 가치에 비교하면 싸다고 평가할 수…
얼마전 투자하기 좋은 땅이 있으면 소개해달라는 분이 계셨습니다. 제가 서류를 다 분석하고 직접 현장을 보고온 후, 함께 동행했습니다. 토지 투자는 처음으로 하시는 분이셨는데 기대를 하고 현장을 갔는데 아무것도 없는 밭이라 많이 실망하셨습니다. 어떤 땅이던지 투자를 하실때는 서글퍼 보입니다. 이 밭이 지금 평당 얼마가 된지 아십니까? 정확히는 몰라도 압구정이니 평당 2억이상은 될겁니다. 많은 분들이 현장에서 실망하는 이유는 내 땅만 보기 때문입니다. 현장을 확인하는 것은 내 땅을 보기 위함이 아닙니다. 현장을 확인하는 것은 내 땅의 가치를 높여줄 원인을 보러 가는것입니다. 주변 아파트는 얼마나 올라왔는지 역은 제대로 지어지고 있는지 호재들과는 길이 제대로 나 있는지 등등... 우리가 투자를 하는 땅은 개발지 주변입니다. 개발하고 있는 주변 땅에 투자를 하는것이기 때문에 현재의 모습은 볼품없는게 당연합니다. 화성에서 올라오는 길에 같이 가셨던분께서 이런 질문을 하셨습니다. "제가 본 땅도 개발이 될까요?" 이런 땅이었습니다. 팬스 안쪽에는 아파트가 지어지고 있었는데, 펜스 밖에도 개발이 될지 물어보셨습니다. 경험이 없다면 충분히 걱정될…
작년 말 3기신도시가 발표될때 거의 대부분의 전문가들의 예상이 벗어난 발표였습니다. 많은 전문가들이 김포 교촌과 하남 감북, 고양 대곡, 광명, 시흥 등 을 예상했는데 결국은 남양주 왕숙지구, 인천계양, 하남 교산지구, 과천이 선정되었습니다. 저는 남양주 주민이지만 남양주는 예상하지 못했었는데... 남양주가 선정되니 작년 여름에 같이 축구하는 동생들과 대화했던게 생각났습니다. 이때 동생 한명이 남양주에 신도시가 또 생길거라는 정보를 얻었다는 이야기를 했었습니다. 그때는 그냥 듣고 넘겼는데 남양주 왕숙지구가 발표되면서 "아! 그때 제대로 알아볼 껄..." 생각이 들더라고요. 그날 가장 관심있던 이야기는 저희가 사는 동네인 남양주의 발전 가능성에 대한 이야기였습니다. "아파트가 더 생길거니 사람들이 모여들고, 계속 발전할거다. 지금 집을 사면 집값이 많이 오를거다." 남양주에 신도시가 생길거라고 주장한 동생은 이런 의견을 이야기했었는데, 저는 그 의견에 반대했습니다. 남양주는 전형적인 배드타운이다. 만약 신도시가 생긴다해도 검단, 양주 등 2기 신도시처럼 실패할 확률이 크다. 그리고 지금은 집을 살 시기가 아니다. 정말 신도시가 생긴다는 소문이 확실하
2017년 비트코인으로 돈을 버신 분들도 많습니다. 저는 2015년에 비트코인이라는 것을 알았지만 '그게 되겠어?'라는 마음만 가지고 있었습니다. 그 때, 100만원이라도 투자했으면 아마 큰 돈을 벌었을텐데 아쉬운 생각이 듭니다. 아마 비슷한 경험을 하신분들도 많을겁니다. 그 때, 강남에, 판교에, 마곡에 땅을 샀었다면~ 그 때, 삼성전자 주식을 샀었다면~ 차라리 그때 정보를 못들었다면 후회라도 안할텐데.. 이 사진은 1970년대 압구정의 모습입니다. 뒤에 현대아파트가 보이죠? 누군가는 이 사진을 보면서 '소가 밭을간다'라고 생각하지만, 투자자는 이 사진을 보면 '이제 이 논에도 아파트가 생기겠지' 라고 생각합니다. 제가 태어나기도 전의 일이지만 어른들 이야기를 들어보면 강남에 살고있던 사람들은 땅을 팔았고, 정보를 알고 강남에 투자한 사람들이 오늘날의 부자로 살고 있다고 합니다. 투자처를 소개해드리다보면 땅 투자를 처음 하시는 분들은 현장을 보고 실망을 하시는 분들이 많습니다. 현장을 가보면 저 위에 사진처럼 아직 논이나 밭인 상태이죠. 분명 서류만보면 금방이라도 개발이 되고 도시화가 진행될거같았는데... 이런 곳에 투자를 권한다면 투자
<국가부도의 날>이라는 영화를 보셨나요? 문화부 기자를 할때는 거의 모든 영화를 봤는데.. 경제부로 넘어와서 영화를 본건 참 오랜만이었네요. 1997년 IMF때 다들 기억하시죠? 1997년, 대한민국은 최대 호황기를 누리고 있었습니다. 이때 정부의 금융정책으로 기업들은 무분별하게 과잉 투자를 벌였고, 은행들은 까다로운 심사가 없이 쉽게 대출을 해주던 호황기였습니다. 하지만 실상을 보면 경제가 무너지고 있었습니다. 1996년 무역적자는 230억 달라가 넘었고 나라의 빚은 1천억 달라가 넘었습니다. 하지만 정부와 경제 학자들은 현실을 인식하지 못하고 계속 장밋빛 미래만 그렸었죠. 국가는 이를 극복할 어떤 방안도 내놓지 못하고 경제 위기는 없다고 발표합니다. 그 결과 우리 사회가 어땠는지 다시 한번 보실께요. 1997년 저는 중학교 때라 크게 체감하지 못했는데, 이렇게 다시보니 사태의 심각성이 느껴집니다. 얼마나 심각했는지 아시겠죠? 지금도 제2의 IMF사태를 걱정하는 전문가들이 있습니다. 자영업자 대출을 포함한 가계부채가 1천500조를 넘었고, 기업들의 신규투자 축소와 청년 실업난 증가, 무너지는 자영업자와 중소기업들, 금리인상에 따른 서민…
저는여러번포스팅을 통해서 이해가 되지 않아도 경제신문을 꾸준히 읽어보시라고 말씀드렸습다. 우리가 일을 하는 이유도, 지금 제 블로그에서 글을 읽는 이유도, 돈을 벌기 위함입니다. 맞죠? 돈에는 관심이 많은데 신문속에서 보는 경제는 왜 어렵다고 느껴질까요? 아마 나와 경제는 아무런 관련이 없다고 느끼기 때문일 것입니다. 경제성장률이 오르거나 물가가 오를때마다 우리 월급도 오른다면 경제에 관심을 가지실 텐데, 그렇지 않기 때문에 경제뉴스는 뉴스일 뿐 우리가 체감하기 어렵습니다. 하지만 경제는 우리 삶와 매우 밀접합니다. 경제활동을 안하는 사람이 있을까요? 우리는 태어나서 죽는 순간까지 쉬지않고 경제활동을 하고 있습니다. 우리는 회사에서 ‘경제활동‘을 하고, 주말에는 동호에서 ‘취미활동‘을 한다고 말합니다. 하지만 돈을 버는것만 ‘경제활동’이 아닙니다. 돈을 쓰는것도 ‘경제활동’입니다. 우리의 모든 일은 경제를 뗴어놓고는 생각할 수 없습니다. 경제가 너무 어렵다고 생각하시죠? 경제가 어려운게 아니라 어렵다고 생각하기 때문에 겁을 먹는 것은 아닐까요? 경제 학자들이 어려운 용어를 사용하며 말하기 때문에 헷갈리는 것이죠. 상식을 가지고 생각하면 절대 어렵지
작년엔 정말 많은 분들에게 좋은 회사를, 좋은 땅을 소개해드렸습니다. 소개해드리기 전에 제가 서류확인과 현장확인을 다 하고, 안전하게 투자할 수 있는 곳이라면 소개를 해드립니다. 한번도 직접 확인하지 않고 소개해드린적이 없습니다. 그래도 토지 투자를 처음 해보시는 분들은 걱정을 많이 하십니다. 혹시나 실패할까봐... 몇 만원 짜리 물건이 아니기 때문에... 하지만 확실한 것은 이 걱정과 두려움을 이기지 못한다면 절대 투자로 성공할 수 없습니다. 다시 제 이야기를 해 볼께요. 저는 28살에 그당시에 제 전재산이었던 2천만원을 투자했습니다. 이때는 제가 경제적으로 가장 어려웠던 시기였습니다. 2천만원 큰 돈은 아니지만 그 당시 저한테는 정말 전재산이었습니다. 결과는 아시죠? 첫투자는 실패했습니다. 만약 제가 첫 투자에 실패하지 않았다면 지금보다 더 나은 삶을 살고 있을까요? 결과론이지만 그렇지 않을거라 생각됩니다. 흔히 시행착오를 겪으며 사용한 비용을 ‘수업료’라고 말합니다. 저는 비싼 ‘수업료’를 내고 시행착오를 겪었습니다. 하지만 그 비싼 수업료 덕에 부동산에 올인해서 공부했고, 부자는 아니지만 짧은 시간안에 경제적, 시간적인 여유가 생겼습니다. 저
현대 사회에서 ‘수저’라는 새로운 신분이 생겼습니다. 돈이 신분을 나누고 있습니다. 예전 우리 부모님 시대에는 개천에서 용이 나던 시대였습니다. 본인의 노력 여하에 따라 크게 성공할 수 있는 기회가 많았던 시절이 있었습니다. 하지만 지금은 더 이상 용은 개천에서 나오지 않습니다. 현재 우리나라는 부가 부를 낳고, 부가 세습되는 구조입니다. 중산층은 점점 얇아지고 부자와 가난한자로 점점 양극화 되고 있습니다. 그렇다고 흙수저로 태어났다고 계속 흙수저로 살수는 없죠. 나는 흙수저로 살아도 내 자식들에게는 동수저, 은수저라도 물려줘야 하지 않을까요? <부자아빠와 가난한 아빠>에서 이런말이 나옵니다. ‘부자는 자산을 사고 가난한 이는 오직 지출만 한다.’ 부자들과 가난한 사람들은 돈을 대하는 생각이 다릅니다. 생각이 다르기에 행동이 다르고, 습관이 다릅니다. 부자들은 노동으로 얻는 소득보다는 자본이 만드는 소득에 관심이 있습니다. 그래서 마르지 않는 ‘파이프라인’을 만들기 위해 노력합니다. 노동을 통한 소득은 결국은 작아질 수 밖에 없습니다. 하지만 한번 구축해놓은 파이프라인은 관리만 잘 한다면 마르지 않습니다. 이 파이프라인을 잘 구축…
“우리는 엄격히 따지면 푸드 사업을 하는 게 아니다. 우리는 부동산 사업을 하고 있다. 우리가 15센트짜리 햄버거를 판매하는 이유는 단순히 임대사업을 하기 위한 가장 좋은 미끼이기 때문이다. - 해리J.소네본 (맥도날드 전 최고재무 책임자) - 맥도날드의 전 최고재무 책임자의 말입니다. 맥도날드란 회사가 전세계 120여개국 3만 7,000여개 매장에서 상대적으로 저가의 패스트푸드를 팔아서 오늘날 거대 글로벌 기업으로 된 것이 아닙니다. <맥도날드 사람들>이란 책을 보면 맥도날드의 전략을 알 수 있습니다. 뜰 지역을 미리가서 깃발 꽂고 영업하고 있으면 몇 년후 주변에 고속도로 출입로가 생기고 개발이 되면서 엄청난 자산가치 상승으로 돈을 버는 전략입니다. 이런 전략이 주효했기에 지금은 거대 기업의 규모가 된 것입니다. 맥도날드의 설립 스토리를 보면 확실히 맥도날드는 부동산 회사라는 것을 알 수 있습니다. 밀크쉐이크 기계의 영업사원 ‘레이’는 기계를 팔기위해 미국 전역을 돌아다니다 캘리포니아에 있는 햄버거집을 발견한다. 맥도날드 형제가 운영하는 햄버거집은 주문하면 30초만에 음식이 나오는 당시엔 혁신적인 시스템을 갖춘 가게였습니다. 레이는 이
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