3기 신도시엔 산이 없습니다. 얼마 전 김현미 국토부장관이 3기 신도시 두 곳을 추가 발표했습니다. 고양 창릉지구와 부천 대장지구입니다. 2기 신도시도 아직 미분양이 넘치는 상황에서 3기 신도시를 발표하면서 일산, 검단 등 기존 신도시들은 걱정이 많아졌습니다. '기존 신도시에 사망신고'라며 취소해달라고 국민청원을 하는 분들이 있는 반면, 부천과 고양의 땅 값은 벌써 들썩이기 시작했습니다. 정부는 총 6곳의 3기 신도시를 계획을 발표했는데 입지를 잘 살펴보면 산은 최대한 피해서 계획을 잡은 것을 볼 수있습니다. 인천 계양 신도시는 주변에 임야가 없습니다. 남양주 왕숙 1 신도시입니다. 주변 산들 사이로 경계가 그어진걸 확인 할 수 있습니다. 우측 86번 국도를 중심으로 경계선이 생기니 약간의 임야는 포함 되었습니다. 하지만, 임야를 피해서 길쭉한 모양으로 생긴걸 볼 수 있습니다. 남양주 왕숙 2 신도시입니다. 여기는 임야가 조금 포함이 되었는데, 규모가 정말 작고 낮은 임야만 조금 포함이 됐습니다. 저도 최근 왕숙 1신도시와 왕숙 2 신도시 사이 임야를 파는 회사에서 전화를 받았었는데, 신도시가 생기면 민간 개발업자가 땅을 사서 개발을 시
부자는 부동산을 좋아한다? 얼마전 40대 직장인 분을 만났습니다. 친구가 대구에 땅을 좀 물려받았었는데, 그 땅이 개발되면서 보상금을 받는 걸 봤다고 합니다. 그래서 '땅이 돈이 된다'는건 알지만 땅은 어렵고, 부자들이 하는거라고 생각해서 오피스텔이나 아파트만 투자를 해봤다고 하셨습니다. 사실 상담을 하다보면 이런 이야기를 굉장히 많이 듣습니다. "토지 투자는 나이들어서 하는거야" "토지 투자는 부자들이 하는거야" 정말 나이들어서 투자하는게 맞을까요? 정말 부자들만 땅을 사는걸까요? 저는 젊은 분들에게는 토지투자를, 은퇴가 가까운 분들에게는 수익형 투자를 추천합니다. 젊을때는 시간이 걸려도 향후 큰돈이 생기는 투자를 해야하고, 나이가 들어서는 매달 생활비가 나올 수 있는 투자를 하는게 맞는데 왜 거꾸로 생각을 하시는지 모르겠습니다. 오늘 포스팅 할 내용은 부자들이 왜 땅을 사는지에 대해 말씀드리려고 합니다. 저번주 화요일 스터디 모임에서 강의했던 내용인데 '부자들이 땅을 좋아하는게 아니고, 땅을 좋아했던 사람들이 부자가 되었다'라고 보는게 맞는말입니다. 2017년 경향신문 기사입니다. 50년간 땅값이 4000배 올랐습니다. 이건 민유
토지 투자의 타이밍은 언제가 좋을까? 최근 3기 신도시와 중소형 택지지구가 발표되면서 발표지역에 관심을 갖고 문의하시는 분들이 엄청 많아졌습니다. 그런데 이 지역들도 분명 향후 땅값이 오를것이고, 투자가치가 있는 지역이지만 아직 투자할 시기는 아니라고 말씀드립니다. 투자는 타이밍이 중요한데, 안전한 투자를 하기 위해서는 발표시점이 아니라 착공시점을 보고 투자를 해야합니다. 지금 들어간다면 더 높은 수익률을 볼 수 있지만 환금 시기가 오래 걸립니다. 2004년 기사입니다. 용산 미군기지가 평택으로 이전한다는데 최종 합의했다는 기사입니다. 기사를 보면 2006년 까지 이전한다고 나왔습니다. 그렇지만 모든 일이 계획대로만 진행되지 않는건 다 아시죠? 기억나시나요? 평택 대추리 주민들이 과격한 시위를 하며 미군기지 이전을 반대했었습니다. 토지 수용에만도 오랜 시간이 걸렸습니다. 2006년 이전하겠다던 계획은 2006년 12월 연기한다고 발표가 납니다. 이 기사에서도 2013년 말이라고 나왔지만 이번에도 연기됐고 미군기지의 완전 이전은 내년에 완료된다고 합니다. 물론 2003년 미군기지 발표가 나던 시점에 땅을 사서 15년이라는 시간은 흘렀지만 큰 수익
돈이 흐르는 곳엔 반드시 사기꾼이 있다. 이희진이라는 사람 아시나요? 청담동 주식부자로 유명했던 사기꾼.. 1000억대의 사기를 친 이희진의 사기수법은 이미지 메이킹이었습니다. 방송에 출연하며 얼굴을 알리고, 청담동의 빌라와, 수억원대의 슈퍼카를 자랑했습니다. 이희진은 흙수저에서 성공한 자수성가 주식부자 이미지를 구축했습니다. 이희진이 사기를 칠때 가장 많이 했던 말이 무엇인지 아십니까? "저만 믿고 따라오세요. 상장만 하면 100배, 1000배 수익도 낼 수 있습니다. 손해보면 환불해줄께요" 사람들은 그의 이미지만 보고 맹목적으로 신뢰했습니다. 그의 말이 진리이고, 그 말대로만 따라하면 이희진처럼 큰 돈을 벌 수 있을거라 생각했습니다. 이희진은 이런 사람들에게 주주가 가지고 있던 지분을 50~100% 비싸게 팔아치웠고, 자신이 가진 장외주식의 일부에 대형 악재가 있다는 사실을 숨기고 자신을 따르는 사람들에게 비싼 가격에 팔았습니다. 이희진에게 당한 피해자만 3000여명, 피해액은 1천억원으로 추정됩니다. 이런 희대의 사기꾼의 사기 행각이 발각된것은 고작 댓글 하나였습니다. SNS에 작성된 이희진의 글을 본 한 회계사가 의문을 제기하는
돈이 흐르는 곳엔 반드시 사기꾼이 있다. 노동을 통한 수입만으론 미래를 준비할 수 없다는 불안감이 커지면서 부업이나 재테크에 관심을 갖기 시작한 분들이 많습니다. 이런 분들은 여러 채널을 통해 정보를 얻지만, 좋은 정보 만큼, 나쁜 정보를 함께 접하게 됩니다. 여기서 우리는 정보를 가려낼 줄 알아야 합니다. 돈 되는 진짜 정보만 골라낼 수 있어야 합니다. 하지만 문제는 정보를 분석하지 못하고 지인이 소개했으니깐 괜찮겠지? 유명한 전문가가 추천했으니까 괜찮겠지? 이렇게 알지도 못하고 그냥 투자하는 것입니다. 지인에게 정보를 들었다면, 그 정보의 출처를 알아야합니다. 전문가가 이야기 했다면, 그의 의견이 아니라 그가 제시하는 타당한 자료를 확인해야 합니다. 갭투자 스타강사의 사기 행각에 관한 내용입니다. [집코노미TV] 갭투자 컨설팅 주의보!…스타 강사에 탈탈 털린 초보 투자자들 이 영상를 보면서 떠오른 분이 있는데, 정말 머리하나는 너무 좋은 분 같습니다. 피해자들은 대부분 투자 초보자였습니다. 피해자 A씨 이야기를 들어보면 "부동산에 대한 지식이 있는 사람이면 자기 회원으로 안 받아주고, 얘기를 할 때 자기랑 트러블이 생길 것처럼 성
생각 한대로 살지 못하면, 사는대로 살게 된다. 셰이크 만수르 빈 자예드 알 나얀 다 아시죠? 만수르, 부자의 상징이죠. 이분 재산이 개인재산만 35조 원으로 추정된다는데.. 이분이 어떻게 이런 부자가 된지 아시나요?? 나무위키에서 만수르의 프로필을 검색했습니다. 아랍에미레이트 부총리에요. 국제석유투자회사 사장 시티 풋볼 그룹 회장 바클레이스 은행, 아바르 인베스트먼트 최대주주 뉴욕 크라이슬러 빌딩 소유주, 맨체스터 시티 구단주 등 엄청난 사업가입니다. 이런 사업들을 하면서 돈을 벌고있습니다. 그래서 어떻게 돈을 벌었길래 이런 사업을 할 수 있었을까요? 조상을 잘 만나서 돈을 벌었죠. 이게 아랍에미레이트에 국영 석유회사라는데 여기 이 파이프들 보이죠? 땅속에서 이 파이프를 타고 돈이 막 나오는거에요. 축구단 운영하면서 사고 싶은 선수들 막 사도, 그거보다 이 파이프를 타고 나오는 돈이 더 많은거에요. 가만 있어도 이렇게 파이프를타고 돈이 나오면 얼마나 좋을까요? 투자의 귀재 워렌버핏이 했던 유명한 말이 있죠? “잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” 대부분의 직장인들이 일하는…
저는 지금도 부자가 되고 있습니다. 요즘 날이 따뜻해지면서 현장 답사를 자주 다니고 있습니다. 작년만큼은 못가지만 그래도 일주일에 한번은 다니는데, 어제는 좋은 땅을 찾기보다는 제가 투자했던 땅과 소개해드렸던 땅 주변을 둘러보고 왔습니다. 알아볼 수 없을만큼 많이 변화한 지역도 있었고, 아직은 내 땅까지는 어떤 변화가 안보이는 지역도 있었습니다. 땅에 변화는 보이지 않아도, 주변의 호재들은 부지런히 개발되고 있었습니다. 작년에 제가 투자한 송산역 주변입니다. 투자할때는 국제테마파크가 된다 안된다 말이 많았는데, 신세계그룹에서 4조 5천억원을 투자한다고 발표했습니다. 현지 부동산 사장님 말로는 송산 동측지구가 미분양이 있었는데 국제테마파크가 확정되면서 지금은 P가 조금 붙었다고 합니다. 확인은 안해봤지만 아마 땅값도 많이 올랐을겁니다. 저는 현장을 가도 사진을 잘 안찍는 편이라 보여드릴 사진이 없네요. 화성 시청에서 제공하는 위성사진을 이용해서 송산의 변화 모습을 보여드리겠습니다. 2011년부터 2018년까지 송산의 위성사진입니다. 변화가 보이시나요? 위쪽으로 도시가 생겼고, +모양으로 도로가 생긴게 보입니다. 위쪽의 도시는 수자원공사에서
요즘 투자지를 추천해달라고 하시는 분들이 많습니다. 여기저기 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 부탁을 드렸고, 평택에 황해경제자유구역 내의 토지를 추천받았습니다. 현덕지구라고 부르는 곳인데 '중국성 개발'이 시행을 맡았으나 지난 8월 황해경제자유구역청은 개발사업시행자 지정취소 처분을 내리면서 중국성개발과 황해청 사이에 행정소송이 진행되고 있는 지역입니다. 이 지역에 투자하신분들은 지정취소가 되면서 사업이 무산될까 많은 걱정을 하고 있는데, '중국성 개발'이 아니라도 개발은 진행될 것입니다. 황해청이 개발사업자 지정취소 처분을 내린 이유는 사업을 취소하기 위함이 아닙니다. 사업을 신속히 진행하기 위해 사업자를 취소한 것 입니다. 저번주 주말에 이 부근을 돌아봤는데 현재 현덕지구 내에 도로공사가 진행되고 있었습니다. 전에도 말씀드렸듯 개발이 진행될때는 가장 먼저 도로부터 공사에 들어갑니다. 아직 행정소송이 진행중이지만 현덕지구 내 도로공사를 진행하는것은 황해청은 사업을 끝까지 진행하겠다는 의지로 해석할 수 있습니다. 어떤 사업이든 대규모 개발사업은 쉽게 이루어지지 않습니다. 저는 작년에 화성 송산그린시티 주변 토지에 투자를 했습니다. 제가 투자할때
저는 서점가는 것을 좋아합니다. 책을 사지 않아도 사무실에서 가까워서 지나가다가 한바퀴 둘러보고 나오기도 합니다. 주로 잠실 교보문고를 이용하는데, 딱히 읽고싶은 책이 없이 들어가는 날은 베스트셀러를 모아서 진열해놓은 곳만 둘러보고 나옵니다. 베스트셀러는 그 시기에 가장 잘팔리고 유행하는 책입니다. 그런만큼 베스트셀러를 보면 그 시대의 흐름과 트랜드를 알 수 있습니다. 시대가 빠르게 움직이는 만큼 베스트셀러 순위도 빠르게 변하는것을 알 수 있습니다. 예전에는 베스트셀러 순위에 올라가면 정말 오랜기간 있었는데, 요즘은 몇주만에 순위에서 사라지고 새로운 책들이 그 자리를 채우는 것을 볼 수 있습니다. 부동산 투자에도 베스트셀러가 있습니다. 그 시대의 정책에 따라, 트랜드에 따라 유행하는 투자방법이 있습니다. 한동안 웰빙바람이 불며 양평이나 가평 등에 전원주택이 유행하던 때도 있었고, 대출이 잘 나오고 금리가 낮을 때는 레버리지를 활용한 갭투자가 유행했습니다. 또, 베이비붐 세대가 은퇴하는 시기가 오면서 노후준비를 위해 수익형 부동산이 유행하기도 했습니다. 이런 베스트셀러는 타이밍을 잘 맞춘다면 빠르게 돈을 벌 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 정
올해 공시지가가 크게 올랐습니다. 전국 평균 9.4%, 서울 평균 13.78%로 작년에비해 크게 인상했습니다. 이번 공시지가 인상의 특징은 비싼 땅이 더 많이 올랐다는 점입니다. 가장 땅 값이 비싼 명동의 경우 인상률이 100%가 넘은곳이 8곳에 달했습니다. 우리같은 투자자들은 이런 정보를 보고 그냥 "아~ 명동은 비싸구나~ 많이 올랐구나~" 이렇게 넘어가면 안됩니다. 부동산의 가장 기본인 '땅'에 대한 세금을 책정하는 기준이 변한것입니다. 이를 잘 분석하고 예상해야 앞으로 투자의 방향을 잡을 수 있습니다. 먼저 중심상권의 수익형 부동산의 전망은 더 어두워집니다. 지금도 홍대, 종로, 강남 등 중심상권에 공실이 넘쳐나는 상황인데 세금이 오를경우 임대료 인상으로 이어집니다. 임대료가 상승으로 상인들의 부담이 늘어나고, 감당이 어려운 상인이나 업종은 계속 영업을 이어가기 어려워집니다. 이것은 수익형 부동산 투자자 입장에서는 수익률이나 공실률이 더 높아질수밖에 없다는 것입니다. 꼬마빌딩의 거래도 줄어들것입니다. 표준지가상승으로 세금이 늘어나면 수익률이 하락한다는 간단한 논리인데, 당장의 수익률 하락도 문제지만 공실률도 계속 증가하는 상황에서 수익률을 높일
재테크에는 3가지 원칙이 있습니다. 안정성 : 투자 원금에 대한 손실 가능성 수익성 : 투자의 목표 환금성 : 투자 자금의 현금화 토지투자는 어떤 특징이 있을까요? 토지는 안정성과 수익성이 높지만 환금성이 조금 떨어지는 특징을 가지고 있습니다. 대부분 초보 투자자들은 환금성을 중요하게 생각하지 않고 투자를 합니다. "땅값은 안떨어지니까, 놔두면 큰 돈이 되겠지." 맞습니다. 이런 생각으로 투자를 한다면 절대 실패하진 않습니다. 예전에 복부인들도 이런 마음으로 투자를 했습니다. 지금 우리나라에서 가장 핫한 지역인 평택에도 복부인들은 20년전에 땅을 샀다고 하니.. 하지만 지금은 투자의 패러다임이 바뀌었습니다. 개발 계획에따라 단계적으로 개발을 하고, 그 정보는 모두 공개를 합니다. 토지투자의 고수들은 환금성을 가장 중요하게 생각합니다. 개발 계획을 확인하고 정보를 분석해서 빠르게 환금할 수 있는 토지를 찾습니다. 토지에서 환금성이 좋다는것은 그 상품을 찾는 수요자가 많다는 뜻인데, 수요자가 많다면 당연히 안전하게 수익성이 높아지는 것입니다. 하지만 기억해야하는 것은 가치 있는 땅은 절대 싸지 않습니다. 미래 가치에 비교하면 싸다고 평가할 수…
얼마전 투자하기 좋은 땅이 있으면 소개해달라는 분이 계셨습니다. 제가 서류를 다 분석하고 직접 현장을 보고온 후, 함께 동행했습니다. 토지 투자는 처음으로 하시는 분이셨는데 기대를 하고 현장을 갔는데 아무것도 없는 밭이라 많이 실망하셨습니다. 어떤 땅이던지 투자를 하실때는 서글퍼 보입니다. 이 밭이 지금 평당 얼마가 된지 아십니까? 정확히는 몰라도 압구정이니 평당 2억이상은 될겁니다. 많은 분들이 현장에서 실망하는 이유는 내 땅만 보기 때문입니다. 현장을 확인하는 것은 내 땅을 보기 위함이 아닙니다. 현장을 확인하는 것은 내 땅의 가치를 높여줄 원인을 보러 가는것입니다. 주변 아파트는 얼마나 올라왔는지 역은 제대로 지어지고 있는지 호재들과는 길이 제대로 나 있는지 등등... 우리가 투자를 하는 땅은 개발지 주변입니다. 개발하고 있는 주변 땅에 투자를 하는것이기 때문에 현재의 모습은 볼품없는게 당연합니다. 화성에서 올라오는 길에 같이 가셨던분께서 이런 질문을 하셨습니다. "제가 본 땅도 개발이 될까요?" 이런 땅이었습니다. 팬스 안쪽에는 아파트가 지어지고 있었는데, 펜스 밖에도 개발이 될지 물어보셨습니다. 경험이 없다면 충분히 걱정될…
작년 말 3기신도시가 발표될때 거의 대부분의 전문가들의 예상이 벗어난 발표였습니다. 많은 전문가들이 김포 교촌과 하남 감북, 고양 대곡, 광명, 시흥 등 을 예상했는데 결국은 남양주 왕숙지구, 인천계양, 하남 교산지구, 과천이 선정되었습니다. 저는 남양주 주민이지만 남양주는 예상하지 못했었는데... 남양주가 선정되니 작년 여름에 같이 축구하는 동생들과 대화했던게 생각났습니다. 이때 동생 한명이 남양주에 신도시가 또 생길거라는 정보를 얻었다는 이야기를 했었습니다. 그때는 그냥 듣고 넘겼는데 남양주 왕숙지구가 발표되면서 "아! 그때 제대로 알아볼 껄..." 생각이 들더라고요. 그날 가장 관심있던 이야기는 저희가 사는 동네인 남양주의 발전 가능성에 대한 이야기였습니다. "아파트가 더 생길거니 사람들이 모여들고, 계속 발전할거다. 지금 집을 사면 집값이 많이 오를거다." 남양주에 신도시가 생길거라고 주장한 동생은 이런 의견을 이야기했었는데, 저는 그 의견에 반대했습니다. 남양주는 전형적인 배드타운이다. 만약 신도시가 생긴다해도 검단, 양주 등 2기 신도시처럼 실패할 확률이 크다. 그리고 지금은 집을 살 시기가 아니다. 정말 신도시가 생긴다는 소문이 확실하
2017년 비트코인으로 돈을 버신 분들도 많습니다. 저는 2015년에 비트코인이라는 것을 알았지만 '그게 되겠어?'라는 마음만 가지고 있었습니다. 그 때, 100만원이라도 투자했으면 아마 큰 돈을 벌었을텐데 아쉬운 생각이 듭니다. 아마 비슷한 경험을 하신분들도 많을겁니다. 그 때, 강남에, 판교에, 마곡에 땅을 샀었다면~ 그 때, 삼성전자 주식을 샀었다면~ 차라리 그때 정보를 못들었다면 후회라도 안할텐데.. 이 사진은 1970년대 압구정의 모습입니다. 뒤에 현대아파트가 보이죠? 누군가는 이 사진을 보면서 '소가 밭을간다'라고 생각하지만, 투자자는 이 사진을 보면 '이제 이 논에도 아파트가 생기겠지' 라고 생각합니다. 제가 태어나기도 전의 일이지만 어른들 이야기를 들어보면 강남에 살고있던 사람들은 땅을 팔았고, 정보를 알고 강남에 투자한 사람들이 오늘날의 부자로 살고 있다고 합니다. 투자처를 소개해드리다보면 땅 투자를 처음 하시는 분들은 현장을 보고 실망을 하시는 분들이 많습니다. 현장을 가보면 저 위에 사진처럼 아직 논이나 밭인 상태이죠. 분명 서류만보면 금방이라도 개발이 되고 도시화가 진행될거같았는데... 이런 곳에 투자를 권한다면 투자
<국가부도의 날>이라는 영화를 보셨나요? 문화부 기자를 할때는 거의 모든 영화를 봤는데.. 경제부로 넘어와서 영화를 본건 참 오랜만이었네요. 1997년 IMF때 다들 기억하시죠? 1997년, 대한민국은 최대 호황기를 누리고 있었습니다. 이때 정부의 금융정책으로 기업들은 무분별하게 과잉 투자를 벌였고, 은행들은 까다로운 심사가 없이 쉽게 대출을 해주던 호황기였습니다. 하지만 실상을 보면 경제가 무너지고 있었습니다. 1996년 무역적자는 230억 달라가 넘었고 나라의 빚은 1천억 달라가 넘었습니다. 하지만 정부와 경제 학자들은 현실을 인식하지 못하고 계속 장밋빛 미래만 그렸었죠. 국가는 이를 극복할 어떤 방안도 내놓지 못하고 경제 위기는 없다고 발표합니다. 그 결과 우리 사회가 어땠는지 다시 한번 보실께요. 1997년 저는 중학교 때라 크게 체감하지 못했는데, 이렇게 다시보니 사태의 심각성이 느껴집니다. 얼마나 심각했는지 아시겠죠? 지금도 제2의 IMF사태를 걱정하는 전문가들이 있습니다. 자영업자 대출을 포함한 가계부채가 1천500조를 넘었고, 기업들의 신규투자 축소와 청년 실업난 증가, 무너지는 자영업자와 중소기업들, 금리인상에 따른 서민…
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