(포탈뉴스) 국토교통부는 올해 3분기까지 전국 땅값은 3.33% 상승해, ‘17년 3분기까지 누계대비 소폭 높은 수준 이라고 밝혔다. 이는 같은 기간 소비자물가 변동률(1.47%)보다 다소 높은 수준이다. 17개 시‧도의 땅값이 모두 상승했으며 세종(5.42), 부산(4.51), 서울(4.30), 제주(4.08), 대구(3.54) 순으로 높게 상승했다. 수도권의 경우 서울(4.30)은 전국 평균(3.33)에 비해 다소 높은 수준이며, 경기(3.20), 인천(2.42) 지역은 전국 평균(3.33)을 하회했다. 지방은 세종(5.42)이 최고 상승률을 보였으며, 부산, 제주, 대구, 광주 등 5개 시·도는 전국 평균(3.33)을 상회했다. 시군구별로 보면 경기 파주시(8.14)를 비롯해 강원 고성군(6.51), 서울 용산구(6.50), 부산 해운대구(6.07), 서울 동작구(6.05)에서 높은 상승률을 보였으며, 울산 동구(-2.34), 전북 군산시(-1.02), 경남 창원 성산구(-0.39)는 하락했고, 경남 창원진해구(0.24), 경남 거제시(0.32)는 상대적으로 낮게 상승했다. 용도지역별로 보면 주거(3.75), 계획관리(3.30), 상업(3.1
피천득님의 <은전 한 닢>이라는 수필 기억나시나요? 저도 학교 다닐 때 교과서에서 본거 같은 기억이 있는데, 대략의 줄거리를 보면 기억 나실 겁니다. 늙은 거지는 일 원짜리 은전 한 닢이 진짜라는 것을 거듭 확인하고 흐뭇해한다. 하지만 은전을 남에게 빼앗길까봐 불안감에 쫓겨 골목 으슥한 곳으로 가서 은전을 들여다본다. 내가 그 거지에게 다가가 경계를 풀어주며 말을 건네자, 그는 자신이 은전을 갖게 된 내력을 말해 준다. 왜 그렇게까지 애를 써서 그 돈을 만들었느냐는 나의 질문에 그는 "이 돈 한 개가 갖고 싶었습니다." 고 말한다. “이 돈 한 개가 갖고 싶었습니다.” 80년대, 90년대에는 예금 금리가 20%를 넘었습니다. 1억을 은행에 넣어두면 매달 160만원을 이자로 받았습니다. 그 시절에는 따로 재테크를 할 필요 없이 은행에만 넣어둬도 돈이 불어나던 시기였죠. 그래서 어른들은 무조건 돈이 생기면 은행에 넣어두라고 하는 겁니다. 하지만 시대가 변했습니다. 은행 이자로는 돈이 불어나지 않습니다. 옛날의 기억만으로 아직도 은행이 가장 안전하고 좋은 재테크라 여기지 않으십니까? 누군가가 “왜 은행에 돈을 맡기냐?” 물으면 “이 통장 한
많은 분들이 돈을 벌기위해 땅에 투자를 합니다. 큰 돈이 없기 때문에 소액투자자들은 지분 투자를 하게됩니다. 대부분의 투자자들은 내가 가지 투자금에 맞는 땅을 선택해야합니다. 오늘은 소액투자자의 투자방법에 대해 말씀드리려고 합니다. 투자 금이 부족하면 투자자들은 선택을 하게 됩니다. 입지는 좋지만 비싼 땅 vs 싸지만 개발과는 조금 먼 땅 개발에서 개발축에 있는 A땅이 평당 1000만원 개발축과 관련없는 개발에서 좀 먼 땅이 평당 50만원이라고 가정해봅시다. 5천만원으로 A땅은 5평, B땅은 100평을 살 수 있습니다. 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까? 토지투자에서 평당가는 크게 중요하지 않다고 말씀드렸습니다. 물론 시세보다 몇 배 비싸다면 문제가 있지만, 그 지역의 시세가 그만큼 높이 올랐다면 그건 그만큼 환금이 빠르다는 걸 의미한다고 말씀드렸습니다. 평당 가보다는 내 투자금이 얼마인가가 중요한 것이고, 내 투자금이 몇 년에 몇 배 오르는가가 중요한 것 입니다. 국내 최고의 부동산 스타강사로 유명한 고준석 신한은행 부동산투자 자문센터장님이 올해 5월 코엑스에서 열린 머니쇼에서 이런 이야기를 했습니다. “일반투자자들이 부동산으로 돈을 벌지 못하는
예전에 TV조선의 <강적들>이라는 프로그램에서 강용석변호사가 2003년 2억을 투자해서 2015년 15억을 만든 토지투자 노하우를 밝혔었죠. 강용석 변호사의 토지투자 노하우는 아래처럼 정리됩니다. 1. 우리나라의 모든 땅에는 <국토의 이용 및 관리에 관한 법률>에 의해 용도가 정해져있다. 2. 도시계획은 5년마다 바뀌기 때문에 용도의 변화에 따라 5년단위로 땅값은 변한다. 3. 도시계획을 확인하고 용도지역이 변화할 지역을 예측해서 투자해라. 항상 말씀 드렸던것처럼 역세권은 개발이 될 수밖에 없습니다. 그럼 역세권이 아닌 땅은 어떻게 투자를 해야할까요? 용도지역이 변화할 지역을 예측하기 위해서는 <토지이용계획원>을 확인해야합니다. 토지이용계획을 확인하라고는 하는데, 어떤걸 봐야할지 모르겠죠? 돈 되는 땅의 토지이용계획과 그냥 땅의 토지이용계획을 비교해볼께요. 농림지역으로 지목은 ‘답’입니다. 그런데 농림지역 옆에 계획관리구역, 개발진흥지구, 지구단위계획, 용도구역기타 가 보이시죠? 단어만 봐도 개발과 발전이 보이죠? 바로 옆에 있는 땅입니다. 이곳도 역시 ‘농림지역’의 ‘답’ 입니다. 하지만 그냥 ‘농림지역’입니다.
다 아시겠지만 초등학생들도 꿈을 물어보면 ‘건물주’라고 대답한다고 합니다. 초등학생 뿐 아니죠. 저도 제 건물 하나있으면 좋겠다고 생각합니다. 아마 이 글 읽으시는 분들 다 같은 생각일겁니다. 어떤 통계자료는 없지만 아마 재테크를 하면서 돈을 불리는 분들의 목표는 결국은 건물주일겁니다. 주식으로 번 돈이 부동산으론 흘러오지만, 부동산으로 번 돈이 주식으로는 흘러가지 않는다고 합니다. 돈을 모아서 부동산에 투자하지만, 집을 팔고 그 돈을 은행에 넣어놓지는 않습니다. 결국 큰 목돈을 만들면 부동산에 투자해서 월세를 받기 원합니다. 무리해서 집을 산 사람들이 대출금을 갚기도 벅찬 사람들이 많습니다. 지금 가계부채가 사상최대치로 위험수준인데, 대출금리가 계속 오르고 있어서 더 큰 문제가 되고있습니다. 대출 이자가 무섭지만 일만 해서는 부자가 될 수 없기에, 무리한 대출을 이용해서 집에 투자할 수밖에 없었습니다. 그런데 그렇게 투자한 분들이 할 수 있는건 단지 집값이 오르기를 ‘바라’고 있을 수 밖에 없습니다. 주목할 점은 30대 젊은층들이 공격적인 투자로 부동산 시장에 뛰어들었다는 내용입니다. 아마 30대들이 이렇게 공격적인 투자를 하는 이유는 미래 경제적인 자유
서해선복선전철은 서해안라인 개발의 핵심이고 역이 들어가는 지역이 지금 우리나라 역세권투자에서 가장 전망이 좋은 지역이라고 말씀드렸었죠? 서해선 복선전철은 홍성 - 송산을 연결하는 복선전철입니다. 신설역 공사중인 101역 합덕역부터 106역 송산역 까지 비교해보겠습니다. 대한민국 전자관보에서 자료를 찾아봤습니다. 각각 역의 규모입니다. 눈에 잘 보이라고 필요부분만 짤랐습니다. 이러면 좀 더 비교하기 쉽겠죠? 더 보기 쉽게 표로 정리해볼께요. 면적이 어느정도 감이 오나요? 참고로 서울역의 대지 면적이 31,262M² 라고 합니다. 하지만 이건 역사면적이 아닌, 철로가 다 포함된 대지면적 이라고 합니다. 송산역은 차량기지로 사용되고, 향후 신안산선과 연결되는 환승역이 되기 때문에 면적이 이렇게 큰것입니다. 그럼 역사면적을 한번 살펴보겠습니다. 이건 한국철도시설공단 홈페이지에서 찾을 수 있습니다. 102역은 정보를 찾지 못했습니다. 역사면적은 안중역 > 합덕역 > 향남역 > 송산역 > 화성시청역 순서입니다. 다른 역은 비슷한데 안중역이 월등히 크게 들어오네요. 선로를 보겠습니다. 이것도 안중역이 월등히 많은 철로가 만들어 지네
예전에는 부산, 거제, 창원, 포항, 울산이 부자도시였습니다. 그 중심은 부산항이 있기 때문에 부산을 중심으로 이웃도시들에 대기업들이 자리잡으면서 부자도시가 됐죠. 그래서 서울에서 부산으로 경부고속도로와 경부고속철도가 생겼습니다. <출처 : 서해안권 발전종합계획> 그럼 왜 부산항이 발전을 했을까요? 우리나라는 반도국가지만, 북쪽으로 육로길이 끊겼기 때문에 모든 무역은 배를 이용해야 합니다. 그만큼 항만이 중요합니다. 예전에는 유럽, 일본으로 수출을 많이 했습니다. 부산항은 미국이나 유럽, 일본으로 배가 이동하기 가장 유리한 항구였죠. 부산항이 발달하면서 주변으로 기업이 몰렸죠. 과거 부자도시를 보면 알 수 있습니다. 현대가 자리잡은 울산은 최고 부자도시였고, LG가 있는 창원, 조선업이 잘나갈 때 거제도 우리나라 경제를 책임지던 도시였습니다. 하지만 지금은 시대가 바뀌었습니다. 미국, 일본과의 무역보다는 중국이나 동남아와의 무역이 더 중요합니다. 한중간의 무역량이 빠르게 성장하고 있죠. 중국이나 동남아와 교역을 하기 위해서는 부산항보다는 평택항이 더 좋은 위치에 자리잡고 있죠. 대기업이나 산업단지들은 물류비 절감을 위해서 평탱항 주
몰라서. 어려워서. 바빠서키움한다. 키움증권의CF입니다. 어제축구를보다가이CF를봤는데, 땅도똑같다는생각이들더라고요. 아파트, 오피스텔, 상가는투자하는데, 땅은잘몰라서못한다. 땅이돈이되는건아는데, 어려워서아파트에오피스텔에투자한다고합니다. 땅은정말쉬운데, 그동안많은분들과상담을진행하면서느낀게있습니다. 많은분들이투자를위해서토지구입을고려하지만, 투자용땅이아닌실수요용땅을찾습니다. 잘모르기때문에주변사람들에게많이물어보고오십니다. 투자금의액수를떠나서정말소중한돈이드는투자이기때문에 여기저기알아보고오시는것은당연합니다. <키움증권CF> 문제는알려주는분들도땅에대해잘아는분들이아니라는점입니다. 소중한돈인데전문가보다친한사람의말을더믿는<아! 이러니>입니다. 언젠가들었었던기획부동산에당한사례들을생각하면서 “이런땅은절대안돼”, “이런거는사기야”, “이런덴투자하면안돼!” 라고말합니다. 오늘은이런오해를풀어드리려고합니다. 제일많이걱정하는게지분투자입니다. 지분투자는다기획부동산이라고생각하는분들이의외로엄청많습니다. 예전에기획부동산사기들이공동등기문제가많았기때문인데, 결론부터말하면투자용토지는지분투자도상관없습니다. 등기는개인등기, 공유등기, 공동등기가있습니다. 개인등기
집값은 마이너스를 기록하고있는데,땅값은 10년만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 집값과 땅값의 관계에 대해 말씀드리겠습니다. 지금 집값이 계속 하락하고 있다는 기사가 거의 매일 보입니다. 역세권 아파트들은 조금씩 오르기도 했지만, 전국적으로 집값 하락은 가속도가 붙고 있습니다. 그래서 지금 조금 더 가격이 비싸더라도 역세권으로 아파트를 매매하라고 말씀드렸습니다. 집값이 오르는 이유는 땅값이 오르기 때문입니다. 내 집 앞에 역이 생기면 집값이 오르는 게 아니라 땅의 가치가 오르기 때문에 그 땅위에 있는 건물의 가격이 오르는 것입니다. 작년에 집값은 하락했지만 땅값은 상승한 지역입니다. 땅값은 오르는데 집값은 떨어지는 이유는 무엇일까요? 아파트 분양가는 토지비용, 건축비용, 금융비용, 영업비용이 더해져서 결정됩니다. 토지비용을 제외한 건축비용, 금융비용, 영업비용은 강남이나 지방이나 큰 차이가 나지 않습니다. 결국 토지비용이 비싼 강남의 아파트가 비싸게 되는 거죠. 땅은 세월이 지나도 변하지 않습니다. 하지만 건축물은 영원하지 않습니다. 주변에 변화가 없는 아파트는 노후화가 되고 감가상각이 발생하게 됩니다. 아파트 근처에 역이 생기면 아파트 값이 오르죠?
접경지 땅값이 다시 들썩이고 있다고 합니다. 전에 남북회담 이후에도 이 주제로 글을 썼었는데, 오늘 다시한번 제 생각을 말해보려고 합니다. 유럽까지 철도길이 열릴거라는 기대가 커졌습니다. 우리나라가 4수 끝에 국제철도협력기구(OSJD)에 정회원으로 가입했습니다. 그동안 북한의 반대로 가입을 못하고 있었는데, 이번엔 북한의 협조로 만장일치 찬성을 받아 정회원이 되었습니다. 이렇게 남북철도가 연결된다면 시베리아 횡단철도는 물론 중국횡단철도, 몽골횡단철도, 만주횡단철도 등을 이용해 유럽까지 물류와 승객을 운송할 수 있게 됩니다. 부동산 고수들은 남북관계가 좋아질때 접경지가 아니라 철길을 눈여겨 보고 있습니다. 문재인 대통령이 이야기했던 신경제 3대 벨트 입니다. 개발의 키워드를 볼까요? 접경지에 돈이 보이시나요?? 저는 환서해벨트와 환동해벨트가 눈에 띕니다. 서해안에는 지금 서해선복선전철 이 공사중에 있습니다. 홍성에서부 출발해서 경의선을 만나고 개성, 신의주를 거쳐서 유럽까지 연결됩니다. 동해안에는 동해선이 있죠. 동해선은 나진~하산을 거쳐서 시베리아횡단철도와 만나는데, 현재 재진~강릉 구간만 단절되어 있습니다. 단절된곳을 연결하고, 노후화된 구간을 현대
얼마전 발표된 공시지가에서 명동의 네이처리프브릭자리가 우리나라 공시지가 1위로 발표됬습니다. 15년째명동의 네이처리퍼블릭 자리가 가장비싼땅으로발표됬네요. 1위부터 10위가 모두 명동 땅입니다. 명동 네이처리퍼블릭, 15년째 가장 비싼 땅…㎡당 9,130만원 올해도 역시 우리나라에서 가장 비싼땅은 명동 네이처리퍼블릭자리가 1등입니다. 2004년 이후 15년째 가장 비싼땅 1위를 놓치지 않고 있네요. 공시지가 기준으로 1평에 3억129만원입니다. 몇 번 말씀드렸지만 공시지가는 시세가 아닙니다. 명동의 랜드로바 건물이 작년 7월 평당 10억이 넘는 금액에 팔렸었죠. 반면 가장 싼 땅은 평당 426원으로 경북 울진군에있는 땅으로 조사됬습니다. 평당 426원. 정말 싸죠? 산꼭대기로 주변에 아무것도 없는 깊은 산이네요. 그런데 재밌는 사실이 있습니다. 작년부터 이 땅이 전국 꼴찌의 지가를 기록하고 있는데, 10년전엔 평당 323원이었습니다. 10년만에 103원 올랐는데 계산해보면 매년 평균 약 3.2%정도 올랐네요. 은행 금리보다 훨씬 높은데요? 당연히 이곳에 어떤 개발이 있어서 지가가 오른건 아닙니다. 땅은 가만 놔둬도 물가상승률만큼은 오릅니다. 다만,
오전에 이천에 좋은 땅이 있다는 연락을 받고 다녀왔습니다. 현장감은 좋은데 분석을 좀 해봐야겠네요. 토지법인회사로 미팅을 가는 중, 이렇게 1인시위를 하고 있는 아주머니를 발견하고 말을 걸었습니다. 종로구 땅 사기분양한 00빌딩 00층인 (주)XXX 대상으로 (알고보니 비오톱 1등급 절대 개발불가능지역) 강력히 고발하고자 한다. 종로구 구청 토지 정보과에서도 삼림이 우거진 고지대에다 시에서도 개발허가증이 나오지 않는 명백한 절대개발불능 임이 밝혀졌다. 천만원대 토지 피해보상하라!! “무슨 일이세요?" “xxx업체에서 땅사면 돈 번데서, 종로구에 땅을 샀는데 개발이 불가능한 땅이래~” “비오톱 1등급 땅인거 못들으시고 산거에요?” “서울시에서 보상 받을 수 있다고해서.. 그러면 돈 번다고 해서 샀지..” “서울시에서 얼마전 발표한걸 보면, 보상받을 확률이 5%정도 될거에요. 2020년까지 70만평정도 우선보상 해준다고 했으니까... 아주머니 사진 한 장만 찍어도 될까요? 이런 나쁜 회사는 많이 알려야해요.” <비오톱> 처음 듣는분들도 많으시죠? 저도 처음에 공부할 때 들어만 봤는데... 이걸 파는 회사도 있네요. 비오톱 토지는 유형평가(1~5
인생을 이야기할 때, 속도보다 방향이 중요하다는 이야기를 많이 합니다. 부동산 투자도 거리보다는 방향이 중요합니다. 부동산투자는 개발축이 중요합니다. 역이 생기면 양쪽으로 개발하는 지역도 있지만, 한쪽만 개발한 곳도 본적 있을겁니다. 역에서 가깝다고 역세권토지라고 투자를 했는데 반대방향만 개발이 되면 안되겠죠? 그렇다면 개발축은 어떻게 알 수 있을까요? 전문가들만 알 수 있는걸까요? 아닙니다. 개발에서 가장 중요한 것은 인구입니다. 사람들이 어떻게 움직이는가를 살펴보면 개발축이 보입니다. 몇일 전에 임장을 다녀왔던 시흥을 예로 들어볼께요. 역이 생기면 사람들은 집에 가기위해, 일을 하러 가기위해 역을 이용하게 됩니다. 이동 동선이 보이시죠? 그 동선이 개발축이라고 생각하시면 간단합니다. 쉽죠?? 다른 지역을 예로들어볼께요. 조치원역과 오송역입니다. 이 지도를 보면 가장 큰 개발호재는 바이오 산업단지입니다. 산업단지가 생기면 일자리가 늘어나기 때문에 일자리를 찾아서 많은 사람들이 모이게 됩니다. 도시를 더 넓게 개발이 되어야하는데 조치원역을 기준으로 어느 방향이 개발될까요? 어느지역으로 개발압력이 밀려갈지 보이시나요? 개발에서 가장 중요한 것은 인구입니다
얼마 전 오랜만에 중학교 친구들과의 모임이 있었습니다. 10년만에 만나는 친구, 20년만에 만나는 친구도 있었는데, 오랜만에 만나는데정말 반갑고, 어릴때 처럼 장난도 치고,추억도 팔아가면서 재밌게 놀았었습니다. 밥을 다 먹고 친한 친구하나가 저한테 너는 집도있고, 땅도 있고 부자니깐 니가 쏘라고 장난스럽게 말했는데, 분위기상 어쩔 수 없이 계산을 했습니다. 집과 땅은 돈이 아니라고 아무리 이야기해도 믿어주지 않아서.. 저는 집도 있고, 땅도 있습니다. 그렇지만 집문서 땅문서는 자산이지, 현금은 아닙니다. 내 집이 있고, 내 땅이 있다는건 참 마음 든든하지만, 그렇다고 그걸로 더울 때 아이스크림하나 사먹을 수 없습니다. 저는 5년 후, 목돈을 만들기 위해 소액으로 투자를 하는겁니다. 3천만원에 산 땅의 가치가 5년 후 3억이 된다한들, 그 땅이 팔리지 않는다면 성공적인 투자가 아닙니다. 개발업자가 아파트를 짓고, 상가를 짓기위해 나에게서 그 땅을 사야 내가 돈을 버는것이죠. 만약 내 땅이 개발된다면 다 돈을 버는걸까요? 아닐 수도 있습니다. 만약 내 땅 위에 역이 생기거나 공공을 위한 시설이 생긴다면헐값에 땅을 빼앗길수도 있습니다. 토지로 돈을 벌기위
그동안 저는일자리와 역세권을 강조했었는데, 왜 역세권이 안전하고 높은 수익을 볼 수 있는 투자인지설명드릴께요. 본격적인 철도시대가 열린건 2004년 4월 1일 KTX가 개통하면서부터입니다. 그 전까지는 철도와 도시 정비에 관한 법이 있었지만, 2010년 역세권을 개발해야한다는 법률이 생기면서 역세권 토지투자가 주목받았었고, 2004년 개통한 광명역이 2012년 역세권 개발이 되면서 역세권투자에 대한 전례가 만들어졌습니다. 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 이 법률은 역세권을 체계적이고 효율적으로 개발하기 위해 제정된 특별법으로 다른 법률이나 규제보다 우선하여 적용한다고 나와있습니다. 역세권 개발의 주체는 도지사나 시장이, 필요에 따라서는 국토교통부 장관이 지정합니다. 물론 우리같은 투자자에겐 이런 것이 중요한건 아니죠? 가장 주목해야할 것은 역세권개발은 수용방식이 아닌, 환지나 입체환지 방식으로 개발된다는 것입니다. 환지는 땅으로, 입체환지는 건물로 돌려받는 방식인데, 이건 다음에 다시 설명드릴께요. 토지투자의 가장 큰 리스크는 개발이 늦어져서 돈이 장시간 묶이거나, 투자금보다 낮은 금액에 땅을 강제로 수용당하는 것입니다. 하지만 역세권 투자는 역