“우리는 엄격히 따지면 푸드 사업을 하는 게 아니다. 우리는 부동산 사업을 하고 있다. 우리가 15센트짜리 햄버거를 판매하는 이유는 단순히 임대사업을 하기 위한 가장 좋은 미끼이기 때문이다. - 해리J.소네본 (맥도날드 전 최고재무 책임자) - 맥도날드의 전 최고재무 책임자의 말입니다. 맥도날드란 회사가 전세계 120여개국 3만 7,000여개 매장에서 상대적으로 저가의 패스트푸드를 팔아서 오늘날 거대 글로벌 기업으로 된 것이 아닙니다. <맥도날드 사람들>이란 책을 보면 맥도날드의 전략을 알 수 있습니다. 뜰 지역을 미리가서 깃발 꽂고 영업하고 있으면 몇 년후 주변에 고속도로 출입로가 생기고 개발이 되면서 엄청난 자산가치 상승으로 돈을 버는 전략입니다. 이런 전략이 주효했기에 지금은 거대 기업의 규모가 된 것입니다. 맥도날드의 설립 스토리를 보면 확실히 맥도날드는 부동산 회사라는 것을 알 수 있습니다. 밀크쉐이크 기계의 영업사원 ‘레이’는 기계를 팔기위해 미국 전역을 돌아다니다 캘리포니아에 있는 햄버거집을 발견한다. 맥도날드 형제가 운영하는 햄버거집은 주문하면 30초만에 음식이 나오는 당시엔 혁신적인 시스템을 갖춘 가게였습니다. 레이는 이
안녕하세요.? 어제랑 오늘 화성과 평택 주변으로 답사를 다녀왔습니다. 제가 투자했던 땅도 가보고, 추천 드렸던 땅들도 돌아보고 왔는데, 몇 달 사이에 엄청나게 변해있네요. 정말 화성, 평택은 개발이 빠르게 이루어지고 있습니다. 오늘은 저번 포스팅에 이어서 그린벨트에 대해 설명드리려고 합니다. 그린벨트 투자에 대해 공부를 하려면 제일 먼저 ‘자연녹지지역’과 ‘자연녹지지역/개발제한구역’을 구분 해야합니다. 두 토지 모두 <국토계획법>상 용도지역은 ‘자연녹지지역’에 해당하지만 그린벨트 지정여부에 따라 토지의 행위제한은 완전히 다릅니다. 관련 법이 다르기 때문입니다. 2가지 토지를 예로들어 비교해보겠습니다. 1. 자연녹지지역 이 토지는 ‘국토계획법’에 의해 용도지역이 ‘자연녹지지역’으로 지정된 토지입니다. 이 토지의 건폐율, 용적률 등 제한은 자연녹지지역에서의 제한을 적용받습니다. 2. 개발제한구역 위 토지는 자연녹지지역/개발제한구역 토지입니다. 위의 토지와 마찬가지로 ‘도시계획법’에 의해 용도지역이 ‘자연녹지지역’으로 지정되었지만, ‘다른 법령 등에 따른 지역·지구 등‘에 ’개발제한구역‘으로 지정되어 있습니다. 이런 경우 토지의 건폐율, 용적률 등
그린벨트 투자 많이 들어보셨죠?? 그린벨트가 풀리기만하면 대박이라고 투자하는 분들도 권유하는 분들도 많습니다. 판교나 광교, 위례, 미사 등 신도시들이 다 그린벨트였던 지역이었죠. 이런지역에 땅을 가지고 있었던 분들은 정말 엄청난 보상금을 받아서 부자가 되었습니다. 저도 그린벨트에 지분투자를 해놨습니다. 하지만 그린벨트 투자를 적극적으로 권해드리지는 않습니다. 분명한 것은 그린벨트는 투자가치가 높지만 일반인이 투자하기 어려운 전문가의 영역입니다. 쉽게 생각하고 접근하기는 리스크가 큰 투자 방법입니다. 오늘은 그린벨트가 무엇인지 알려드리겠습니다. 그린벨트란 ? 그린벨트는 도시의 무분별한 확산을 방지하고 도시민의 건강에 필요한 녹지를 제공하기 위해 개발을 제한한 구역입니다. ‘개발제한구역’이 그린벨트입니다. 쉽게 말하면 그린벨트는 국제적으로 통용되는 개념이고, 개발제한구역은 그린벨트의 국내법적 개념이라고 생각하시면 됩니다. 그린벨트는 언제 누가 만들었나？ 1960년대 산업화가 시작되면서 사람들은 일자리를 찾아 도시로 몰렸습니다. 대도시들이 급격히 발전했고 도시가 팽창합니다. 이로인해 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경 보호의 필요성이 제기되
얼마전에 평소 친하게 지내시던 형님께 전화가 왔습니다. 전화를 받자마자 안부도 묻지않고 질문부터 하셨습니다. “1호선을 보니 철도 오른쪽만 개발이 되는거 같은데, 왜 그래??” “지도를 열심히 보셨나봐요? 그걸 찾아내시다니~” 형님께는 짧고 쉽게 설명드렸는데, 포스팅을 해도 재밌을거같다는 생각이 들어서 간단하게 설명드리려고 합니다. 1호선은 기존에 있던 경부선을 전철화 시킨 노선입니다. 지도를 많이 보시는 분들은 아마 아실겁니다. 경부선을 잘 보면 역을 기준으로 한쪽만 개발됐습니다. 병점역과 서정리역 등은 한쪽은 구 도심이 형성되어 있고, 반대쪽은 이제 개발 계획이 잡혀있습니다. 왜 좌우측을 같이 개발하지 않고, 한쪽부터 개발을 했을까요?? 경부선이 왜 만들어졌는지를 보면 그 이유를 알 수 있습니다. 경부선은 일본이 군사적인 목적으로 서울에서 부산을 연결하는 경부선을 개통했습니다. 일본은 경부선을 통해 식민지 수탈과 대륙침략의 기능을 원활히 수행할 수 있도록 하기위해 한국의 정치적 중심도시와 경제적 선진지역을 관통하고 가장 빠른 시일 안에 최대한의 병력과 물자를 만주에 집결시킬 수 있는 철도가 필요했습니다. 그 역할을 수행하기 위해 철저한 계산을 통해
예전에 제가 화성 송산에 땅투자를 하기 전에 썼던 포스팅에서 ‘지금은 땅이 가장 전망이 좋으니까’ 땅에 투자한다고 말했었습니다. 정부가 강력한 규제정책을 연속해서 내놓으면서 집값을 잡겠다는 의지가 너무 강했기 때문에 주택의 투자 시점은 아니라고 생각했습니다. 또, 수익형 부동산은 금리인상과 과잉공급을 이유로 투자 할 시기가 아니라고 말씀드렸었죠. 서울의 집값은 정부의 예상과는 반대로 급등했다고는 하지만, 실제는 시장이 얼어붙어서 거래량 자체가 거의 없었습니다. 거래량을 떠나서 집값이 올랐으니 예측을 잘못했다고 할 수도 있겠지만 전국적으로 집값은 하락했습니다. 오늘은 집값과 땅값에 대해 검색해봤습니다. 먼저 네이버에 ‘집값’을 검색해봤습니다. ‘1~2억 떨어진 서울 집값’ ‘전세값도 흔들흔들, 집값하락 부추길까?’ ‘주가, 집값 하락 -> 소비침체 악순환’ ‘내년에도 집값 하락 걱정’ ‘강남 집값 하락세, 한강변으로 확산되나’ 다음엔 ‘땅값’을 검색해봤습니다. ‘매머드급 호재, 파주·고성 땅값 급등… 더 오를 것’ ‘전국 땅값 3.33% 올랐다.’ ‘울산 3분기 땅값 2.25% 상승’ ‘요동치는 경기북부 접경지역 땅값’ ‘돈 몰리는 부동산, 광주
모든 토지는 서로 다르기에 부동산의 가치는 입지에 따라 큰 차이가 납니다. 이건 자세히 설명드리지 않아도 다 아실겁니다. 당연히 좋은 입지에 투자해야 돈을 벌 수 있다는것도 아실겁니다. 그렇다면 어떤 입지가 좋은 입지일까요? 우리는 집을 볼 때 나름의 선택 기준을 가지고 입지를 따져봅니다. 1. 지하철과는 어느정도 거리인지? 2. 고속도로와 대중교통은 어떤지? 3. 관공서와 학교는 어디에 있는지? 4. 마트는 얼마나 떨어져 있는지? 집을 볼 때 이런 것 들을 중요하게 살펴보고 마음에 드는 집을 계약합니다. 하지만 땅에 투자할 때는 어떤 입지가 좋은지 모르겠다고 말하고, 땅은 어렵다고 말합니다. 제 생각에는 아파트나 상가보다 쉬운 것이 땅입니다. 다만 당장 눈에 보이지 않아서 막연히 두려운 것이고 핵심을 보지 못하기 때문에 어렵다고 생각하는 것입니다. 땅을 볼때도 아파트를 선택하듯이 주변에 호재와 어느정도 거리인지를 따져보면 간단합니다. 내 땅 주변에 교통망 어떻게 형성되는지? 내 땅 주변에 일자리가 어느정도 떨어져 있는지? 내 땅 주변이 어떻게 개발이 되는지? 물론 아파트와는 다르게 눈에 보이지는 않습니다. 하지만 확정 된 계획은 서류로 확인하고, 현장에
부동산 투자는 크게 수익형부동산과 차익형부동산으로 나눌 수 있습니다. 다들 아시겠지만 수익형부동산은 매달 임대료를 받을 수 있는 투자고, 차익형 부동산은 부동산 취득 후 매매할 때 시세차익을 볼 수 있는 투자입니다. 저는 올해는 수익형보다는 차익형 부동산에 투자를 해야한다고 강조했습니다. 물론 차익형부동산에 투자한다고 다 돈을 버는것도 아니고, 반대로 수익형 부동산에 투자한다고 다 실패하는 것은 아닙니다. 다만 지금 부동산 정책과 금리 등을 볼 때 어디에 투자하는 것이 더 성공 확률이 높은지, 더 큰 수익을 볼 수 있는지를 고려해보면 차익형 부동산이 더 유리한 것이 사실입니다. 오늘은 상가 투자의 위험에 대한 글을 써보려고 합니다. 네이버에서 ‘상가 공실’을 검색해봤습니다. 제목만 봐도 상가의 공실문제가 심각함을 알 수 있습니다. 퇴근길 주변만 둘러봐도 ‘임대’라고 적힌 상가들을 많이 볼 수 있습니다. 혹시, 상가나 오피스텔을 분양하는 전단지를 보신적이 있으십니까? 수익형 부동산의 홍보용 전단지는 대부분 투자자를 위해 만들어졌다는걸 아십니까? 건설사에서는 실 수요자를 위한 공급이 아닌 투자자를 위한 공급을 하고 있습니다. 건설사 입장에서는 100호실을
얼마전 제가 활동하는 풋살팀 친구들과 함께 MT를 다녀왔습니다. 20대 후반 ~30대 중반 남자들끼리 재밌게 놀다 왔습니다. 밤에 바비큐에 술 한잔 마시며 이야기했는데, 대화 내용이 축구이야기에서 자연스럽게 주식과 부동산 이야기로 흐르더라고요. 저도 28살에 처음 부동산에 투자하고 공부했었습니다. 그때는 부동산에 투자하는 30대 분들도 많이 없었는데... 지금은 20대들도 관심을 가지고 부동산으로 돈을 벌고 싶어 합니다. 20대들도 일만해서는 부자가 될 수 없다는걸 다 알고있고, 요즘은 대학생도 갭투자를 한다더라고요. 가장 관심있는 이야기는 역시 저희가 사는 동네의 집값에 대한 이야기였습니다. 저희 동네에 분양중인 아파트 중에 어느 아파트를 분양받아야 하는지에 대한 토론이 이어졌습니다. “ 모델하우스 가봤어? A 아파트가 제일 예쁘더라. 거기가 제일 많이 오를거야 ” “ B 아파트가 평수 대비 가장 싸더라. B를 사는게 좋아 ” “ C 아파트가 단지가 가장 큰데, 대단지 아파트가 좋은거 아냐? ” 모델하우스가 예쁘다고 집값이 오르는건 아닙니다. 현재 가격이 싸다고 큰 수익률을 안겨주는것도 아닙니다. 대단지 아파트는 소규모 아파트보다 인기가 많은건 사실
저도 요즘 이사갈 집을 알아보고 다닙니다. 지금 살고 있는 집을 팔고, 전세로 들어가려고 합니다. 지금 집값이 폭등한다던데, 왜 저는 집을 팔고 전세로 이사갈생각할까요? 집값이 폭등한다고 연일 기사가 나오지만, 그건 서울의 집값입니다. 또, 집값은 오른다고 하지만 실제 거래는 이루어지지 않는 상황입니다. 저도 서울에 ‘똑똑한 한 채’가 있다면 매매하지 않고 계속 보유하겠죠. 하지만 지방의 아파트는 가격이 하락하고 있습니다. 분양가보다 1천 ~ 3천 마이너스 피가 붙어있는 신축 아파트도 많이 있습니다. 저는 집값 하락이 무서워서 매매하는게 아닙니다. 매매가와 전세가의 차액을 활용해 투자를 하기 위해 결정했습니다. 제가 사는 지역은 저평가 된 지역입니다. GTX라는 교통 호재도 있는 지역입니다. 집값이 오를 여지가 충분한 지역입니다. 하지만, 땅의 수익률은 아파트의 수익률과 비교가 안됩니다. 얼마전 스승님께 선물받은 책에 나온사례를 인용해서 설명드리겠습니다. 물론 땅과 집을 직접 비교하기는 무리가 있습니다. 투자용 땅은 예금처럼 그냥 묻어두는 것이지만, 집은 내가 직접 거주할수도 있고, 월세나 전세로 이용할 수도 있습니다. 우리나라의 주택보급률은
(포탈뉴스) 국토교통부는 올해 3분기까지 전국 땅값은 3.33% 상승해, ‘17년 3분기까지 누계대비 소폭 높은 수준 이라고 밝혔다. 이는 같은 기간 소비자물가 변동률(1.47%)보다 다소 높은 수준이다. 17개 시‧도의 땅값이 모두 상승했으며 세종(5.42), 부산(4.51), 서울(4.30), 제주(4.08), 대구(3.54) 순으로 높게 상승했다. 수도권의 경우 서울(4.30)은 전국 평균(3.33)에 비해 다소 높은 수준이며, 경기(3.20), 인천(2.42) 지역은 전국 평균(3.33)을 하회했다. 지방은 세종(5.42)이 최고 상승률을 보였으며, 부산, 제주, 대구, 광주 등 5개 시·도는 전국 평균(3.33)을 상회했다. 시군구별로 보면 경기 파주시(8.14)를 비롯해 강원 고성군(6.51), 서울 용산구(6.50), 부산 해운대구(6.07), 서울 동작구(6.05)에서 높은 상승률을 보였으며, 울산 동구(-2.34), 전북 군산시(-1.02), 경남 창원 성산구(-0.39)는 하락했고, 경남 창원진해구(0.24), 경남 거제시(0.32)는 상대적으로 낮게 상승했다. 용도지역별로 보면 주거(3.75), 계획관리(3.30), 상업(3.1
피천득님의 <은전 한 닢>이라는 수필 기억나시나요? 저도 학교 다닐 때 교과서에서 본거 같은 기억이 있는데, 대략의 줄거리를 보면 기억 나실 겁니다. 늙은 거지는 일 원짜리 은전 한 닢이 진짜라는 것을 거듭 확인하고 흐뭇해한다. 하지만 은전을 남에게 빼앗길까봐 불안감에 쫓겨 골목 으슥한 곳으로 가서 은전을 들여다본다. 내가 그 거지에게 다가가 경계를 풀어주며 말을 건네자, 그는 자신이 은전을 갖게 된 내력을 말해 준다. 왜 그렇게까지 애를 써서 그 돈을 만들었느냐는 나의 질문에 그는 "이 돈 한 개가 갖고 싶었습니다." 고 말한다. “이 돈 한 개가 갖고 싶었습니다.” 80년대, 90년대에는 예금 금리가 20%를 넘었습니다. 1억을 은행에 넣어두면 매달 160만원을 이자로 받았습니다. 그 시절에는 따로 재테크를 할 필요 없이 은행에만 넣어둬도 돈이 불어나던 시기였죠. 그래서 어른들은 무조건 돈이 생기면 은행에 넣어두라고 하는 겁니다. 하지만 시대가 변했습니다. 은행 이자로는 돈이 불어나지 않습니다. 옛날의 기억만으로 아직도 은행이 가장 안전하고 좋은 재테크라 여기지 않으십니까? 누군가가 “왜 은행에 돈을 맡기냐?” 물으면 “이 통장 한
많은 분들이 돈을 벌기위해 땅에 투자를 합니다. 큰 돈이 없기 때문에 소액투자자들은 지분 투자를 하게됩니다. 대부분의 투자자들은 내가 가지 투자금에 맞는 땅을 선택해야합니다. 오늘은 소액투자자의 투자방법에 대해 말씀드리려고 합니다. 투자 금이 부족하면 투자자들은 선택을 하게 됩니다. 입지는 좋지만 비싼 땅 vs 싸지만 개발과는 조금 먼 땅 개발에서 개발축에 있는 A땅이 평당 1000만원 개발축과 관련없는 개발에서 좀 먼 땅이 평당 50만원이라고 가정해봅시다. 5천만원으로 A땅은 5평, B땅은 100평을 살 수 있습니다. 여러분은 어떤 선택을 하시겠습니까? 토지투자에서 평당가는 크게 중요하지 않다고 말씀드렸습니다. 물론 시세보다 몇 배 비싸다면 문제가 있지만, 그 지역의 시세가 그만큼 높이 올랐다면 그건 그만큼 환금이 빠르다는 걸 의미한다고 말씀드렸습니다. 평당 가보다는 내 투자금이 얼마인가가 중요한 것이고, 내 투자금이 몇 년에 몇 배 오르는가가 중요한 것 입니다. 국내 최고의 부동산 스타강사로 유명한 고준석 신한은행 부동산투자 자문센터장님이 올해 5월 코엑스에서 열린 머니쇼에서 이런 이야기를 했습니다. “일반투자자들이 부동산으로 돈을 벌지 못하는
예전에 TV조선의 <강적들>이라는 프로그램에서 강용석변호사가 2003년 2억을 투자해서 2015년 15억을 만든 토지투자 노하우를 밝혔었죠. 강용석 변호사의 토지투자 노하우는 아래처럼 정리됩니다. 1. 우리나라의 모든 땅에는 <국토의 이용 및 관리에 관한 법률>에 의해 용도가 정해져있다. 2. 도시계획은 5년마다 바뀌기 때문에 용도의 변화에 따라 5년단위로 땅값은 변한다. 3. 도시계획을 확인하고 용도지역이 변화할 지역을 예측해서 투자해라. 항상 말씀 드렸던것처럼 역세권은 개발이 될 수밖에 없습니다. 그럼 역세권이 아닌 땅은 어떻게 투자를 해야할까요? 용도지역이 변화할 지역을 예측하기 위해서는 <토지이용계획원>을 확인해야합니다. 토지이용계획을 확인하라고는 하는데, 어떤걸 봐야할지 모르겠죠? 돈 되는 땅의 토지이용계획과 그냥 땅의 토지이용계획을 비교해볼께요. 농림지역으로 지목은 ‘답’입니다. 그런데 농림지역 옆에 계획관리구역, 개발진흥지구, 지구단위계획, 용도구역기타 가 보이시죠? 단어만 봐도 개발과 발전이 보이죠? 바로 옆에 있는 땅입니다. 이곳도 역시 ‘농림지역’의 ‘답’ 입니다. 하지만 그냥 ‘농림지역’입니다.
다 아시겠지만 초등학생들도 꿈을 물어보면 ‘건물주’라고 대답한다고 합니다. 초등학생 뿐 아니죠. 저도 제 건물 하나있으면 좋겠다고 생각합니다. 아마 이 글 읽으시는 분들 다 같은 생각일겁니다. 어떤 통계자료는 없지만 아마 재테크를 하면서 돈을 불리는 분들의 목표는 결국은 건물주일겁니다. 주식으로 번 돈이 부동산으론 흘러오지만, 부동산으로 번 돈이 주식으로는 흘러가지 않는다고 합니다. 돈을 모아서 부동산에 투자하지만, 집을 팔고 그 돈을 은행에 넣어놓지는 않습니다. 결국 큰 목돈을 만들면 부동산에 투자해서 월세를 받기 원합니다. 무리해서 집을 산 사람들이 대출금을 갚기도 벅찬 사람들이 많습니다. 지금 가계부채가 사상최대치로 위험수준인데, 대출금리가 계속 오르고 있어서 더 큰 문제가 되고있습니다. 대출 이자가 무섭지만 일만 해서는 부자가 될 수 없기에, 무리한 대출을 이용해서 집에 투자할 수밖에 없었습니다. 그런데 그렇게 투자한 분들이 할 수 있는건 단지 집값이 오르기를 ‘바라’고 있을 수 밖에 없습니다. 주목할 점은 30대 젊은층들이 공격적인 투자로 부동산 시장에 뛰어들었다는 내용입니다. 아마 30대들이 이렇게 공격적인 투자를 하는 이유는 미래 경제적인 자유
서해선복선전철은 서해안라인 개발의 핵심이고 역이 들어가는 지역이 지금 우리나라 역세권투자에서 가장 전망이 좋은 지역이라고 말씀드렸었죠? 서해선 복선전철은 홍성 - 송산을 연결하는 복선전철입니다. 신설역 공사중인 101역 합덕역부터 106역 송산역 까지 비교해보겠습니다. 대한민국 전자관보에서 자료를 찾아봤습니다. 각각 역의 규모입니다. 눈에 잘 보이라고 필요부분만 짤랐습니다. 이러면 좀 더 비교하기 쉽겠죠? 더 보기 쉽게 표로 정리해볼께요. 면적이 어느정도 감이 오나요? 참고로 서울역의 대지 면적이 31,262M² 라고 합니다. 하지만 이건 역사면적이 아닌, 철로가 다 포함된 대지면적 이라고 합니다. 송산역은 차량기지로 사용되고, 향후 신안산선과 연결되는 환승역이 되기 때문에 면적이 이렇게 큰것입니다. 그럼 역사면적을 한번 살펴보겠습니다. 이건 한국철도시설공단 홈페이지에서 찾을 수 있습니다. 102역은 정보를 찾지 못했습니다. 역사면적은 안중역 > 합덕역 > 향남역 > 송산역 > 화성시청역 순서입니다. 다른 역은 비슷한데 안중역이 월등히 크게 들어오네요. 선로를 보겠습니다. 이것도 안중역이 월등히 많은 철로가 만들어 지네
제호 포탈뉴스통신(포탈네트웍스) 등록번호 문화 나 00048 등록일 2024.7.9 제호 포탈뉴스(포탈네트웍스) 등록번호 서울,아 04860 등록일 2017.12.04 주소 : 서울 송파구 올림픽로 212 갤러리아팰리스오피스텔 A동 715호, 1335호
발행인:최태문 | 편집인: 박미영 | 고충처리인 : 박미영 | Tel :02-516-0030,010-4817-1560 / Fax : 0504-082-1560
기사제보 : news4u@portalnewsnetworks.co,kr e-mail : news4u@portalnewsnetworks.co.kr
Copyright portalnewsnetworks. All rights reserved.
UPDATE: 2024년 12월 26일 20시 30분
