예전에는 부산, 거제, 창원, 포항, 울산이 부자도시였습니다. 그 중심은 부산항이 있기 때문에 부산을 중심으로 이웃도시들에 대기업들이 자리잡으면서 부자도시가 됐죠. 그래서 서울에서 부산으로 경부고속도로와 경부고속철도가 생겼습니다. <출처 : 서해안권 발전종합계획> 그럼 왜 부산항이 발전을 했을까요? 우리나라는 반도국가지만, 북쪽으로 육로길이 끊겼기 때문에 모든 무역은 배를 이용해야 합니다. 그만큼 항만이 중요합니다. 예전에는 유럽, 일본으로 수출을 많이 했습니다. 부산항은 미국이나 유럽, 일본으로 배가 이동하기 가장 유리한 항구였죠. 부산항이 발달하면서 주변으로 기업이 몰렸죠. 과거 부자도시를 보면 알 수 있습니다. 현대가 자리잡은 울산은 최고 부자도시였고, LG가 있는 창원, 조선업이 잘나갈 때 거제도 우리나라 경제를 책임지던 도시였습니다. 하지만 지금은 시대가 바뀌었습니다. 미국, 일본과의 무역보다는 중국이나 동남아와의 무역이 더 중요합니다. 한중간의 무역량이 빠르게 성장하고 있죠. 중국이나 동남아와 교역을 하기 위해서는 부산항보다는 평택항이 더 좋은 위치에 자리잡고 있죠. 대기업이나 산업단지들은 물류비 절감을 위해서 평탱항 주
몰라서. 어려워서. 바빠서키움한다. 키움증권의CF입니다. 어제축구를보다가이CF를봤는데, 땅도똑같다는생각이들더라고요. 아파트, 오피스텔, 상가는투자하는데, 땅은잘몰라서못한다. 땅이돈이되는건아는데, 어려워서아파트에오피스텔에투자한다고합니다. 땅은정말쉬운데, 그동안많은분들과상담을진행하면서느낀게있습니다. 많은분들이투자를위해서토지구입을고려하지만, 투자용땅이아닌실수요용땅을찾습니다. 잘모르기때문에주변사람들에게많이물어보고오십니다. 투자금의액수를떠나서정말소중한돈이드는투자이기때문에 여기저기알아보고오시는것은당연합니다. <키움증권CF> 문제는알려주는분들도땅에대해잘아는분들이아니라는점입니다. 소중한돈인데전문가보다친한사람의말을더믿는<아! 이러니>입니다. 언젠가들었었던기획부동산에당한사례들을생각하면서 “이런땅은절대안돼”, “이런거는사기야”, “이런덴투자하면안돼!” 라고말합니다. 오늘은이런오해를풀어드리려고합니다. 제일많이걱정하는게지분투자입니다. 지분투자는다기획부동산이라고생각하는분들이의외로엄청많습니다. 예전에기획부동산사기들이공동등기문제가많았기때문인데, 결론부터말하면투자용토지는지분투자도상관없습니다. 등기는개인등기, 공유등기, 공동등기가있습니다. 개인등기
집값은 마이너스를 기록하고있는데,땅값은 10년만에 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 집값과 땅값의 관계에 대해 말씀드리겠습니다. 지금 집값이 계속 하락하고 있다는 기사가 거의 매일 보입니다. 역세권 아파트들은 조금씩 오르기도 했지만, 전국적으로 집값 하락은 가속도가 붙고 있습니다. 그래서 지금 조금 더 가격이 비싸더라도 역세권으로 아파트를 매매하라고 말씀드렸습니다. 집값이 오르는 이유는 땅값이 오르기 때문입니다. 내 집 앞에 역이 생기면 집값이 오르는 게 아니라 땅의 가치가 오르기 때문에 그 땅위에 있는 건물의 가격이 오르는 것입니다. 작년에 집값은 하락했지만 땅값은 상승한 지역입니다. 땅값은 오르는데 집값은 떨어지는 이유는 무엇일까요? 아파트 분양가는 토지비용, 건축비용, 금융비용, 영업비용이 더해져서 결정됩니다. 토지비용을 제외한 건축비용, 금융비용, 영업비용은 강남이나 지방이나 큰 차이가 나지 않습니다. 결국 토지비용이 비싼 강남의 아파트가 비싸게 되는 거죠. 땅은 세월이 지나도 변하지 않습니다. 하지만 건축물은 영원하지 않습니다. 주변에 변화가 없는 아파트는 노후화가 되고 감가상각이 발생하게 됩니다. 아파트 근처에 역이 생기면 아파트 값이 오르죠?
접경지 땅값이 다시 들썩이고 있다고 합니다. 전에 남북회담 이후에도 이 주제로 글을 썼었는데, 오늘 다시한번 제 생각을 말해보려고 합니다. 유럽까지 철도길이 열릴거라는 기대가 커졌습니다. 우리나라가 4수 끝에 국제철도협력기구(OSJD)에 정회원으로 가입했습니다. 그동안 북한의 반대로 가입을 못하고 있었는데, 이번엔 북한의 협조로 만장일치 찬성을 받아 정회원이 되었습니다. 이렇게 남북철도가 연결된다면 시베리아 횡단철도는 물론 중국횡단철도, 몽골횡단철도, 만주횡단철도 등을 이용해 유럽까지 물류와 승객을 운송할 수 있게 됩니다. 부동산 고수들은 남북관계가 좋아질때 접경지가 아니라 철길을 눈여겨 보고 있습니다. 문재인 대통령이 이야기했던 신경제 3대 벨트 입니다. 개발의 키워드를 볼까요? 접경지에 돈이 보이시나요?? 저는 환서해벨트와 환동해벨트가 눈에 띕니다. 서해안에는 지금 서해선복선전철 이 공사중에 있습니다. 홍성에서부 출발해서 경의선을 만나고 개성, 신의주를 거쳐서 유럽까지 연결됩니다. 동해안에는 동해선이 있죠. 동해선은 나진~하산을 거쳐서 시베리아횡단철도와 만나는데, 현재 재진~강릉 구간만 단절되어 있습니다. 단절된곳을 연결하고, 노후화된 구간을 현대
얼마전 발표된 공시지가에서 명동의 네이처리프브릭자리가 우리나라 공시지가 1위로 발표됬습니다. 15년째명동의 네이처리퍼블릭 자리가 가장비싼땅으로발표됬네요. 1위부터 10위가 모두 명동 땅입니다. 명동 네이처리퍼블릭, 15년째 가장 비싼 땅…㎡당 9,130만원 올해도 역시 우리나라에서 가장 비싼땅은 명동 네이처리퍼블릭자리가 1등입니다. 2004년 이후 15년째 가장 비싼땅 1위를 놓치지 않고 있네요. 공시지가 기준으로 1평에 3억129만원입니다. 몇 번 말씀드렸지만 공시지가는 시세가 아닙니다. 명동의 랜드로바 건물이 작년 7월 평당 10억이 넘는 금액에 팔렸었죠. 반면 가장 싼 땅은 평당 426원으로 경북 울진군에있는 땅으로 조사됬습니다. 평당 426원. 정말 싸죠? 산꼭대기로 주변에 아무것도 없는 깊은 산이네요. 그런데 재밌는 사실이 있습니다. 작년부터 이 땅이 전국 꼴찌의 지가를 기록하고 있는데, 10년전엔 평당 323원이었습니다. 10년만에 103원 올랐는데 계산해보면 매년 평균 약 3.2%정도 올랐네요. 은행 금리보다 훨씬 높은데요? 당연히 이곳에 어떤 개발이 있어서 지가가 오른건 아닙니다. 땅은 가만 놔둬도 물가상승률만큼은 오릅니다. 다만,
오전에 이천에 좋은 땅이 있다는 연락을 받고 다녀왔습니다. 현장감은 좋은데 분석을 좀 해봐야겠네요. 토지법인회사로 미팅을 가는 중, 이렇게 1인시위를 하고 있는 아주머니를 발견하고 말을 걸었습니다. 종로구 땅 사기분양한 00빌딩 00층인 (주)XXX 대상으로 (알고보니 비오톱 1등급 절대 개발불가능지역) 강력히 고발하고자 한다. 종로구 구청 토지 정보과에서도 삼림이 우거진 고지대에다 시에서도 개발허가증이 나오지 않는 명백한 절대개발불능 임이 밝혀졌다. 천만원대 토지 피해보상하라!! “무슨 일이세요?" “xxx업체에서 땅사면 돈 번데서, 종로구에 땅을 샀는데 개발이 불가능한 땅이래~” “비오톱 1등급 땅인거 못들으시고 산거에요?” “서울시에서 보상 받을 수 있다고해서.. 그러면 돈 번다고 해서 샀지..” “서울시에서 얼마전 발표한걸 보면, 보상받을 확률이 5%정도 될거에요. 2020년까지 70만평정도 우선보상 해준다고 했으니까... 아주머니 사진 한 장만 찍어도 될까요? 이런 나쁜 회사는 많이 알려야해요.” <비오톱> 처음 듣는분들도 많으시죠? 저도 처음에 공부할 때 들어만 봤는데... 이걸 파는 회사도 있네요. 비오톱 토지는 유형평가(1~5
인생을 이야기할 때, 속도보다 방향이 중요하다는 이야기를 많이 합니다. 부동산 투자도 거리보다는 방향이 중요합니다. 부동산투자는 개발축이 중요합니다. 역이 생기면 양쪽으로 개발하는 지역도 있지만, 한쪽만 개발한 곳도 본적 있을겁니다. 역에서 가깝다고 역세권토지라고 투자를 했는데 반대방향만 개발이 되면 안되겠죠? 그렇다면 개발축은 어떻게 알 수 있을까요? 전문가들만 알 수 있는걸까요? 아닙니다. 개발에서 가장 중요한 것은 인구입니다. 사람들이 어떻게 움직이는가를 살펴보면 개발축이 보입니다. 몇일 전에 임장을 다녀왔던 시흥을 예로 들어볼께요. 역이 생기면 사람들은 집에 가기위해, 일을 하러 가기위해 역을 이용하게 됩니다. 이동 동선이 보이시죠? 그 동선이 개발축이라고 생각하시면 간단합니다. 쉽죠?? 다른 지역을 예로들어볼께요. 조치원역과 오송역입니다. 이 지도를 보면 가장 큰 개발호재는 바이오 산업단지입니다. 산업단지가 생기면 일자리가 늘어나기 때문에 일자리를 찾아서 많은 사람들이 모이게 됩니다. 도시를 더 넓게 개발이 되어야하는데 조치원역을 기준으로 어느 방향이 개발될까요? 어느지역으로 개발압력이 밀려갈지 보이시나요? 개발에서 가장 중요한 것은 인구입니다
얼마 전 오랜만에 중학교 친구들과의 모임이 있었습니다. 10년만에 만나는 친구, 20년만에 만나는 친구도 있었는데, 오랜만에 만나는데정말 반갑고, 어릴때 처럼 장난도 치고,추억도 팔아가면서 재밌게 놀았었습니다. 밥을 다 먹고 친한 친구하나가 저한테 너는 집도있고, 땅도 있고 부자니깐 니가 쏘라고 장난스럽게 말했는데, 분위기상 어쩔 수 없이 계산을 했습니다. 집과 땅은 돈이 아니라고 아무리 이야기해도 믿어주지 않아서.. 저는 집도 있고, 땅도 있습니다. 그렇지만 집문서 땅문서는 자산이지, 현금은 아닙니다. 내 집이 있고, 내 땅이 있다는건 참 마음 든든하지만, 그렇다고 그걸로 더울 때 아이스크림하나 사먹을 수 없습니다. 저는 5년 후, 목돈을 만들기 위해 소액으로 투자를 하는겁니다. 3천만원에 산 땅의 가치가 5년 후 3억이 된다한들, 그 땅이 팔리지 않는다면 성공적인 투자가 아닙니다. 개발업자가 아파트를 짓고, 상가를 짓기위해 나에게서 그 땅을 사야 내가 돈을 버는것이죠. 만약 내 땅이 개발된다면 다 돈을 버는걸까요? 아닐 수도 있습니다. 만약 내 땅 위에 역이 생기거나 공공을 위한 시설이 생긴다면헐값에 땅을 빼앗길수도 있습니다. 토지로 돈을 벌기위
그동안 저는일자리와 역세권을 강조했었는데, 왜 역세권이 안전하고 높은 수익을 볼 수 있는 투자인지설명드릴께요. 본격적인 철도시대가 열린건 2004년 4월 1일 KTX가 개통하면서부터입니다. 그 전까지는 철도와 도시 정비에 관한 법이 있었지만, 2010년 역세권을 개발해야한다는 법률이 생기면서 역세권 토지투자가 주목받았었고, 2004년 개통한 광명역이 2012년 역세권 개발이 되면서 역세권투자에 대한 전례가 만들어졌습니다. 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률 이 법률은 역세권을 체계적이고 효율적으로 개발하기 위해 제정된 특별법으로 다른 법률이나 규제보다 우선하여 적용한다고 나와있습니다. 역세권 개발의 주체는 도지사나 시장이, 필요에 따라서는 국토교통부 장관이 지정합니다. 물론 우리같은 투자자에겐 이런 것이 중요한건 아니죠? 가장 주목해야할 것은 역세권개발은 수용방식이 아닌, 환지나 입체환지 방식으로 개발된다는 것입니다. 환지는 땅으로, 입체환지는 건물로 돌려받는 방식인데, 이건 다음에 다시 설명드릴께요. 토지투자의 가장 큰 리스크는 개발이 늦어져서 돈이 장시간 묶이거나, 투자금보다 낮은 금액에 땅을 강제로 수용당하는 것입니다. 하지만 역세권 투자는 역
가계의 예금이 역대 최저라는 기사가 나왔습니다. 금리가 낮아서 예금이나 적금대신 다른 재테크로 돈이 몰렸기 때문인데, 이 기사를 읽다가 대학교 동기가 생각나서 오랜만에 연락했었는데, 생산직에 근무하면서 맨날 야근하는 친구입니다. 빨리 퇴근하면 돈 쓸시간이 많아서 안된다고 야근을 하는데, 버는 돈의 대부분을 통장에 모으는 친구입니다. 돈은 일해서 버는게 아니고, 돈 버는 방법을 아는 사람들이 돈을 버는거라고 이야기하지만 은행이 가장 안전하다고 은행에 돈을 쌓아두는 친구인데, 기사를 링크로 보내주고 전화로 잔소리좀 했습니다. “야, 오랜만에 전화해서 또 잔소리냐!? 그냥 은행이 제일 편해” “요즘은 시골 할머니도 적금 안해! 안전한 재테크 많아 제발 재테크를 해!!” “우리 회사 사람들은 다 적금들어! 주식했다가 손해 본 사람들도 많아! 안전한게 최고야” 정말 성실하게 열심히 일하고 살아가는 친구이기에 항상 잘되길 바라면서 권유하지만, 오늘도 저는 친구를 설득하는데 실패했습니다. 대부분 은행 예적금으로 목돈을 관리하는 분들은 원금손실 없이 안전하기 때문에 예적금을 선호합니다. 하지만 지금은 물가상승률을 고려한 실질금리는 마이너스금리라고 합니다. 부자가 되려
최근 남북관계가 좋아지면서 “최근 남북관계가 좋아지고 있는데 파주쪽 토지투자는 어떻게 생각하세요?“ 이런 질문 많이 듣습니다. 부동산관련 커뮤니티에도 이런 질문이 많이 있습니다. <네이버 부동산 관련 카페 > 질문은 두가지로 나눠지는데, 1. 파주에 땅을 가지고 있는데, 지금 팔아도 될까요? 2. 파주에 땅을 지금 사도 될까요? 만약 남북관계가 급진되고 통일이 되거나, 북한을 쉽게 통할 수 있게 된다면 북한 접경지역 땅값이 폭등하겠죠. 그 중에서도 파주가 가장 큰 수혜를 입을것으로 예상됩니다. 파주는 서울에서 개성을 거쳐서 신의주로 이어지는 경의선 호재가 있기 때문입니다. 하지만아직은 긁지않은 복권같은 느낌입니다. 언제 대박이 날지 모르지만, 이렇게 식어버릴 가능성도 매우 높습니다. 항상 좋은 분위기에서도 미사일을 쏘던게 북한이었으니까요. 만약 지금 파주에 땅을 산다면, 정말 20년만에 100배 올랐다, 200배 올랐다가 가능 할 수 있습니다. 하지만, 20년이 지나도 변함없이 그대로일 가능성 또한 높습니다. 만약 제가 지금 파주에 땅을 가지고 있다면, 안팔고 기다릴겁니다. 로또가 터지기를 기다리면서.. 하지만 파주에 땅을 투자하라고 한다면
부동산 투자 컨설팅을진행하다보면 가장 많이 질문하시는 것이 ‘평단가가 얼마에요?’입니다. 가격도 중요하지만, 진짜 중요한건 그 땅의 ‘가치’입니다. 투자자 분들은 가치를 향후 가격이라고 생각합니다. 하지만 제가 생각하는 가치는 환금시기입니다. 개발지 토지는 언젠가는 가격이 올라갑니다. 기획부동산에 속아서도 싼 가격에 구입한 토지가 몇 배의 차액을 남긴 사례도 있죠. 하지만 이것은 어떤 운이나 감에 의존한 투자이지, 정확하고 꼼꼼한 분석에 의한 투자는 아니라는 점을 명심해야합니다. 큰 리스크를 가지고 성공한 투자인거죠. 평단 가격과 시간은 반비례합니다. 누가 봐도 좋은 입지의 토지는 차익이 빨리나는 만큼 그 값을 하기 마련입니다. 저는 합리적인 가격이라면 가격이 나가도 더 환금이 빠른 토지에 투자합니다. 일확천금을 노리는 투자보다는 안전성이 담보 된 투자를 선호합니다. 이건 제 투자 스타일입니다. 선택은 본인이 하는 겁니다. 리스크를 안고라도 큰 수익을 원하시는 분이 있고, 오랜시간이 걸리더라도 싼 땅을 원하시는 분이 있습니다. 전에 어떤 블로그를 보다가, 어떤 개발지의 평균 땅값을 조사해서 본인이 분양하는 땅은 평균가보다 싸다고 적어놓은 글을 본 적이
요즘 정말 토지투자에관심 갖는 분들이 많습니다. 상담도 많이 도와드리고 있는데,젊은 분들은 다들 인터넷으로 토지투자에 대해알아보시고 오십니다. 대부분블로그를 통해 정보를 입수하고상담을 하시는 분들이 많은데, 블로그마다 이야기가 달라서 어떤 말을 믿어야할지 모르겠다고 말하십니다. 아무래도 블로그는개인 공간으로, 공신력이 부족하기 때문에 잘못된 정보를 그럴듯하게 적어놓은분들이 많아서 그럴텐데,초보 투자자들은이게 믿을만한 정보인지 알 수 없죠. 누구는 그린벨트는 안된다 하고, 누구는 그린벨트는 기회라고 하고, 누구는 지분투자는 사기라고 하고, 누구는 지분투자도 괜찮다고 하고, 누구는 싼건 싼 이유가 있다고 하고, 누구는 비싼건 사지말라고 합니다. 블로그마다 그분들이 파는 땅이 좋다고 잘못된 정보를 말하고 있습니다. 정확하게 말씀드릴께요. 오늘은 그린벨트에 투자를 해도 되는지에 대해서 간단하게 알려드릴께요. * 그린벨트는 안된다? 그린벨트는 풀리기도 어렵고, 풀려도 수용된다고 생각하는 분들이 많습니다. 역세권지정되면 환지개발이 가능한데, 역세권이 아닌 토지는 수용이라고 말합니다. 예전에는 그랬습니다. 그린벨트는 수용되었죠. 하지만 최근엔 수용이 아닌, 환지개발
오랜만에 편하게 쉬고있는데, 카톡에 불이나네요. “토지공개념 이거 뭐야? 내 땅 뺏기는거야?” “토지공개념이 시행되면 어떻게 되는거에요?” 저 통해서 땅 산 친구들부터, 저 통해서 투자하신 분들도 걱정되서 연락주셨네요. 일단 컴퓨터를 키고 기사를 확인했습니다. 수도조항, 토지공개념, 지방분권 등 중요한 내용이 많지만, 네이버 실검 1위는 역시 토지공개념이네요. 개정안에 나온 토지공개념에 부분입니다. 현행 헌법에서는 해석상 인정이라고 되어있죠? 헌법을 찾아봅시다. 23조 2항 재산권 행사는 공공복리에 적합하게 해야한다. 122조 국가는 국민의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용 개발과 보전을 위해 법률이 정하는 바에 의해 제한과 의무를 과할 수 있다. 지금 정부에서 말하는 토지공개념은 토지국유화가 아닙니다. 토지를 나라에서 다 수용해서 필요에 따라 개발한다는 이야기가 아닙니다. 지금도 국가에서 지정한 그린밸트는 개인 사유지이지만 어떤 개발도 못하고, 공공의 목적을 위해서는 국가에서 땅을 수용하고 있습니다. 기존에도 해석상 인정하고 있는걸, 정확하게 명시해 놓자는 이야기입니다. 토지공개념은 공산주의 개념은 아닙니다. 자본주의의
저번 주에 글을 다 써놓고 자료를 좀 더 보강하기위해 찾다가 제가 잘못 생각했던게 있어서 좀 더 공부하고 글을 씁니다. 그냥 땅이나 보고, 투자처만 찾을 때가 좋았는데, 한 단계 더 크게 보려니까 어렵네요. 일반적으로 고금리시대에는 집값이 내려가고, 저금리시대에는 집값이 올라간다고 말합니다. 저도 그렇게 알고 있었는데, 생각보다 금리가 집값에 미치는 영향이 작더라고요. 먼저 그래프 보겠습니다. 한국은행에 나온 기준금리 표에, 집값 상승과 하락 시기를 표시했습니다. 그래프만 봤을 때는 어떤 상관관계가 없어 보입니다. 2008년 집값하락은 글로벌 금융위기 때문에 생긴 변수라고 하기엔, 2004~2008년은 집값과 금리가 같이 상승했습니다. 이 그래프 때문에 써놨던 글을 전면 수정했고, 포스팅까지 일주일이 걸렸습니다. 책을 찾다보니 <오르는 부동산의 법칙_조현철 지음>에서 답을 찾았습니다. “금리가 내리면 집값이 오르고, 금리가 오르면 집값이 내린다.” 이 이야기는 미국에서 나온 이야기라고 합니다. 미국은 20%의 계약금으로 집은 산 후 80%의 잔금은 살면서 상환합니다. 그래서 ‘집을 살 때 ”매월 얼마를 갚아야 하는가?‘ 를 따져보는데, 우리
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